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首套房首付款比例降至25% 提振楼市传递稳市场信号
http://www.cubn.com.cn/ 房地产  2015年10月20日

■中国联合商报 记者 郭安丽 北京报道
  央行5年来首次下调首次购买普通住房的住房贷款最低首付款比例,加大支持房地产市场。9月30日央行和银监会两部委发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》(以下简称《通知》)表示,在不实施“限购”措施的城市,将首次购房者的住房贷款最低首付款比例从30%调整为25%。而之前的要求是从2010年开始实施的,当时中国政府将比例从20%上调,以抑制房地产投机。
  瑞穗证券亚洲公司驻香港的首席经济学家沈建光向《中国联合商报》记者表示,在中国经济增长减缓之际,房地产作为经济增长支柱的作用变得更加重要了,中国政府清楚地看到了这一点,因此此政策是旨在重振房地产投资以及全国经济的宏观策略的一部分。
  
  提振二三四线城市房地产需求
  
  9月30日,央行和银监会两部委发布的《通知》,规定在除北京、上海、广州、深圳和三亚五个城市之外的不“限购”城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例降至25%。
  根据《通知》要求,央行、银监会各派出机构应按照“分类指导,因地施策”的原则,加强与地方政府的沟通,根据辖内不同城市情况,在国家统一信贷政策的基础上,指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
  穆迪副总裁、高级信用评级主任曾启贤向《中国联合商报》记者表示,首次购房者的住房贷款最低首付款比例从30%降至25%,此举可降低他们进入房地产市场的门槛,进而拉动需求。新政反映了政府提振二线和三四线城市房地产需求的目标。
  按总价100万的房屋来算,3成首付是30万,现在25%只需25万。而房价如果增加20%,即120万,如果按3成首付要付36万,如果按25%首付只需30万。因此,上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示,降低首付除降低购房者短期还款成本压力外,还有对预期房价上涨后稳定住房消费的利好。
  “最低首付款比例降至25%是一种很典型的差异化的信贷调控政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,对于二线城市而言,目前房价上涨态势比较明显,房产投资价值依然存在,对二线城市的购房者会起到积极鼓励的作用。
  数据显示,二线城市的房地产需求较三四线城市高,因此过去3个月二线城市房价小幅上升,而三四线城市房价则持续下降。此外,二线城市普遍较高的房价亦增加了首次购房者对抵押贷款的需求。8月份70个大中城市有35个城市的新建商品住宅价格上涨,7月份有31个城市上涨,2月份仅有两个城市。
  “国家有关部门此次调整非常具有针对性,即试图托住三四线城市的楼市。”融360的房贷分析师吕舒扬表示,楼市不温不火的三四线城市的房价虽然低但是居民收入也不高,同时银行的房贷业务量较少、折扣不多,所以此次降低首付能够减轻年轻购房者的负担,对于二三四线楼市有一定的支撑作用。
  
  传递出国家稳定市场之信号
  
  9月30日,央行和银监会两部委发布的《通知》降低首次购买普通住房的住房贷款最低首付款比例,多位分析人士指出,其中对中国经济的象征意义十分强烈,传递出国家稳定市场,提振中国经济增长的信号。
  中国银行金融研究所副所长宗良表示,由于房地产投资增速下滑明显,这次政策的调整主要针对三四线城市房地产市场。调整首套房贷款比例,不一定会对存量住房的销量产生大的影响,但是传递出国家层面稳定市场的信号。
  易居研究院综合研究中心总经理崔霁表示,这次出的这个政策影响并不强,一是和一线城市无关,二是不限购的城市就算再降首套首付比例,盘活的刚需也有限,因而对不限购的城市来说,该政策的象征意义大于实际意义。
  国家出台该举措扩大了一年的房地产市场宽松政策,此前财政和货币刺激政策并未产生多少经济反弹迹象。彭博汇编的经济学家预估中值显示,今年中国的经济增长将减缓至6.8%,低于中国政府7%的经济增长目标。
  实际上为了稳定房地产市场,保持中国经济的整体增速,2015年,房地产市场政策环境在2014年逐步宽松的基础上进一步加码,政策完全摒弃了“调控”、“抑制”等持续多年对楼市的取态,而是以“稳定”、“支持”、“促进”为核心导向。
  3月30日,住建部等三部委把首次购买普通自住房和改善型普通自住房家庭用公积金贷款购买二套房的最低首付比例降至30%。同一天,财政部也发布政策大幅缩短二手房交易营业税免征年限,从原来的五年降至两年。
  8月26日,中国人民银行决定,自即日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
  8月27日,商务部网站发布通知,境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。除了还在实行限购政策的城市,境外人士在国内购房的套数已经不受限制。这也意味着,对于外籍人士在境内购买住房的限制十年来首次被打破。
  分析人士指出,虽然房地产投资仍然疲软,但是在房贷政策放宽和消除限购政策帮助支撑需求之后,住房销售有所反弹。这一方面是由于宏观经济运行承压;另一方面则是房地产市场本身正面临痛苦的去库存阶段。随着财税、信贷、公积金等相关政策的陆续出台,第四季度房地产市场销售情况将逐步好转,并带动中国经济的整体增长。
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