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四季度房地产业销售势头看好 豪宅将扎堆入市
http://www.cubn.com.cn/ 房地产  2015年11月9日

■中国联合商报 记者 郭安丽 北京报道
  进入第四季度,对于将销售任务集中在年底完成的房地产企业来说,四季度则是最后的冲刺阶段。穆迪投资向《中国联合商报》发来的研究报告表示,受2014年下半年以来政府所采取的支持性的货币与监管政策支撑,中国房地产业的正面销售势头将延续至第四季度。
  穆迪助理副总裁、分析师刘致伶向《中国联合商报》记者称:“国家对房地产有利政策包括按揭贷款规定的放宽、降低第二套住房贷款的首付比例及购房人的贷款成本,这将支持未来12 个月的整体销售,并有助于2015年第四季度合约销售额继续保持同比良性增长。”
  
  房地产四季度行情被看好
  
  根据国家统计局的数据,2015年前9个月全国合约销售额继续增长,累计销售额同比增长18.2% (人民币4.79万亿元) ,与今年前8个月的18.7% (人民币4.07万亿元) 相比基本保持稳定。2015年9月合约销售额同比增长15.7%,为连续第6个月实现正增长。9月份合约销售额同比增长主要由销量增长拉动,与8月份情况相同。
  统计数据还显示,2015年9月中国70个大中城市住宅价格继续反弹。具体而言,2015年9月,70个大中城市中房价环比增长的城市数量自2014年4月以来首次过半,达到39个,高于8月的35个。与此同时,4个一线城市12个月以来房价再度全部实现同比上涨。因此,穆迪预计2015年全年住宅价格压力将延续逐步缓和势头。
  统计数据显示,前三季度房企拿地规模创近五年新低,但拿地金额有所上升。2015年1-9月,20家代表性企业累计拿地面积5832万平方米(按建筑面积计算,下同),同比下降13.7%,为近五年同期最低。累计拿地金额为2670亿元,同比增长14.2%。
  “从今年5月市场需求集中释放迎来第一轮市场反弹之后,7-8月进入淡季,之后9-10月市场又开始新一轮的蓄客。”北京中原住宅部总经理任莉向《中国联合商报》记者预计,在今年第四季度市场仍然会有大量需求进入,市场行情看好,也不排除会有不少企业加速放量并适时进行一些促销,以完成全年业绩。
  中国指数研究院发布的报告显示,2015全年销售额有望创历史新高,加快库存去化,而在供应方面,第四季度将回升,价格保持平稳。当前房地产市场需求持续接近历史高位,政策效果逐步消退,季节性特征将主导四季度房地产市场走势。综合上述因素,预计四季度交易规模将继续上升,部分房企受制于年度销售目标的压力,还会继续跑量。
  从供应来看,历史数据显示,四季度是全年供应高峰,土地成交环比持续改善,也将促进四季度新增供应回升,同时也考虑到2014年全年各季度供应基数较高,预计今年四季度新增供应同比将延续下滑,但下滑幅度有所收窄。
  从需求来看,降准降息、放宽公积金政策、降低营业税免征期限制等一系列房地产政策营造了宽松的市场环境,供应回升也有利于促进销售的持续释放,我们预计今年四季度房地产销售额同比延续增势,全年有望创历史新高。
  从价格来看,随着刺激政策逐步淡化,市场供应迎来季节性高峰,四季度供销状况趋于理性。而当前市场整体库存仍然居于高位,部分城市甚至再次出现回升,十大城市价格指数环比也于7月达到高点,预计四季度价格在供应压力下延续环比增速回落的趋势,同比仍保持上涨。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,部分在土地市场积极拿地的房企,不排除会放缓销售节奏。房价有望将继续上升,但幅度或将收窄。他认为,年底还需要警示库存不足的风险,市场需从“去库存”到“补库存”的思路转变。
  同策咨询研究部总监张宏伟认为,在多轮救市政策刺激之下、在各地规划政策利好频出的市场背景下,开发商积极推盘、冲刺销售业绩指标,积极推动改善型需求集中释放,此时,一线城市、部分二线城市迎来了市场反弹。至今年年底,在开发商冲刺年度销售业绩指标的影响下,今年甚至一线城市及部分二线城市再次成为楼市“大年”。
  四季度豪宅扎堆入市
  
  进入第四季度,对于一些完成全年销售目标已没有太多悬念的房企来说,今年最后三个月将会相对轻松;不过对于那些将销售任务集中在年底完成的企业来说,四季度则是最后的冲刺阶段,成败在此一搏。为了冲刺全年目标,房企从9月已经加大供应力度,而以别墅、高端公寓为代表的高端项目成为房企们冲刺的利器。
  根据克而瑞信息集团报告显示,到三季度末,20家典型房企的平均销售目标完成率为64.54%,恒大、华润等房企销售目标完成率已超80%,四季度相对轻松;而一些销售表现不够理想的房企推盘将更为积极,营销条线也将面临较大压力。如碧桂园由于上半年推出的主要为小盘项目,前三季度仅完成了销售目标的60%,接下来新推项目将达到50个,销售任务将被细化分摊到每个负责人,若无法完成将会有一定的惩罚措施。招商地产下半年新推500亿货值,四季度随着与母公司整合的初步完成,将能花更多的精力在销售去化上。
  从供应情况来看,9月别墅市场供应热情空前高涨。根据亚豪的统计数据显示,9月北京别墅市场共有7个别墅项目入市销售,相比8月增加3个。7个项目共提供别墅产品507套,预售许可面积10.8万平方米,环比分别增加84%、52%,同时开盘项目个数与供应量也均创造了年内新高。
  “从近几个月开盘项目的入市表现来看,多数项目均能取得不错战绩,由此表明别墅市场需求较为强劲。”亚豪机构副总经理高姗向《中国联合商报》分析认为,例如9月入市项目当中的龙湖长城源著与泷悦长安,以及V7九间堂在入市当天均认购一空,而燕西华府等老牌别墅也受到较大欢迎,9月初开盘后,当月签约量超过50%。
  根据亚豪机构的统计数据显示,10月入市量较大的北京丰台区,当月共有5个项目预计入市,包括钓云台、福海棠华苑等3个普宅项目,以及鲁能·钓鱼台美高梅公馆、中奥广场首站两个商住项目,其中钓云台项目单套售价高达千万起。
  从10月预计入市项目特征来看,依旧延续上月特征,高端项目入市积极性高涨。35个项目当中别墅项目占据6席,预期售价60000元/平方米以上的公寓豪宅项目多达8个。
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