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北京年末楼市翘尾 2016去库存是重点
http://www.cubn.com.cn/ 房地产  2016年1月8日

■中国联合商报 记者 宋博 北京报道
  2015年马上就要过去,而在2015年的最后一个月里,北京楼市迎来暖冬“翘尾”。政策利好等多重原因推动了楼市成交量的上涨,而房地产开发商们也抓紧楼市走俏的行情,施展各种促销手段,力求为2015年的业绩“锦上添花”。
  不过虽然今年年末的形势十分喜人,但2016年北京楼市仍是困难重重,去库存及楼市结构调整都将成为明年楼市关注的重点。
  
  北京楼市年末呈现暖冬
  
  据数据显示,12月上半月,全国20个典型城市新建商品住宅成交面积达到748万平方米,环比11月前15天增长6%,同比增长2%。其中,北京成交量环比增幅位居榜首。业内分析,12月上半场市场交易活跃,已创下历史新高,预计本月将成为今年成交最好的月份之一。
  易居房地产研究院的北京楼市监测数据显示,12月前15天北京新建商品住宅成交面积达到51.2万平方米,甚至高过传统“金九银十”的40万平方米和26.9万平方米。
  年底楼市迎来暖冬的情况,被认为是主要受到了一年以来多重利好的影响。易居房地产研究院的研究人员分析认为,12月上半场市场成交出现明显上升,反映了购房节奏依然在加快。这和12月上半场房贷利率处于低位、可选房源的数量较多、房价上涨预期继续强化等因素有关。
  楼市成交翘尾,房价也再次进入上涨通道。而由于业绩好于预期,多数房企的年底策略从冲量转为增利,为了冲刺12月业绩,不少开发商再次打出特价、优惠等促销字眼,希望吸引购房者。
  据记者了解,在北京南城某楼盘就推出了每平方米便宜2000~4000元的特价房,不过据了解,此前项目也以“4~9万元红包优惠”的方式促销。此外,签约打折、首付分期也成为12月项目冲刺销售的“杀手锏”,有些楼盘项目就推出了首付一成的活动。
  “现在各个房企集团都在逐利,把外地的资本调到北京来,竞争越来越激烈,我们很难判断北京市场聚集了多少资金。”京投银泰股份有限公司副董事长、总裁高一轩如是说。
  而对于年末楼市走势,亚豪机构市场总监郭毅在接受媒体采访时认为,“目前贷款利率已近历史最低点,楼市宽松政策还在持续,同时涨价之声频起,所以12月是购房的最佳时期,楼市将继续呈现暖冬态势。”
  
  2016年高端市场恐成“堰塞湖”
  
  国家统计局12月18日发布数据显示,11月全国70个大中城市新建商品住宅、二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为33个和40个,比上月分别增加6个和2个。但截至今年11月末,商品房待售面积近7亿平方米,而去年同期尚不足6亿平方米,一年陡增1万亿平方米。业内人士表示,这表明未来中国楼市库存积压仍很可观。
  此外,根据易居研究院的库存报告,一线城市已经连续11个月出现去库存周期低于12个月水平的现象。其中值得注意的是,北京在11月的存销比为11.7%,也就意味着消化掉这些库存需要11.7个月的时间,连续4个月小于12这个正常水平。
  中央经济工作会议12月18日至21日在北京举行。今年的中央经济工作会议并未直接提出关于房地产业相关内容,而是在去库存方面与措施着重。具体措施包括通过加快农民工市民化,扩大有效需求,消化库存,稳定房地产市场等。
  亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受《中国联合商报》采访时指出:这是房地产去库存首次上升到国家层面,中央最高层领导过去一个月内三次强调去库存,意味着房地产库存已经到了非常严重的程度。一方面是库存创造历史最新高。国家统计局数据显示,2015年11月末,全国商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1004万平方米。另一方面是库存影响经济增速。
  业内人士分析认为,由于住宅库存居高不下,三四线城市房价下降压力已传导至二线城市;一线城市楼市虽然现在仍供不应求,但后市可能出现高房价引发的滞销状况。
  北京万科总经理刘肖认为,北京、上海等一线城市已呈现出住宅价格豪宅化、高端滞销化的趋势。据中原地产统计,截至目前,北京年内销售单价超过10万元/平方米的住宅项目达到25个,2016年此类价位的豪宅数量将翻番。对此,亚豪机构市场总监郭毅等市场人士均表示担忧:“2016年5000套豪宅价格产品的潜在供应,与每年北京楼市仅200套豪宅的去化需求速度形成了强烈的反差,在供过于求的严峻形势下,高价商品房市场正在形成‘堰塞湖’。”
  同策咨询研究部总监张宏伟表示,尽管一线城市需求量大、豪宅频出,但普通住宅市场依然供不应求,楼市存在供给结构矛盾。
  伟业我爱我家副总裁胡景晖在接受媒体采访时表示,2015年全国楼市整体回暖势头明显,一系列利好政策的出台,是推动楼市走出2014年“低谷”的主要因素。虽然2015年楼市表现尚佳,但对2016年市场仍需审慎看待。一是2015市场回暖很大程度上是在填补2014年交易量的不足。二是2015年虽然出台了很多利好政策,但政策的边际效应正在显现,同时政策频出也表明,单个政策的刺激周期在缩短。“新常态”下,市场行情很难彻底翻转。三是“3•30政策”和后续政策的鼓励方向已从原来的首次置业转向了改善型需求,但整体而言,改善型购房人群的需求还是集中在紧凑型、中低价位住房,当前市场供应偏豪宅化、高端化,跟改善型需求很难匹配;低首付比率虽然一降再降,但也使得购房人在未来很长时间内月供压力大、资金紧张。改善型购房需求大多基于对未来收入增长的明确预期,未来经济增长不确定性,以及各种因素能否兑现都会对市场走势造成影响。2016年“量跌价稳”因此是大概率事件。
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