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去库存——重任在肩
http://www.cubn.com.cn/ 房地产  2016年3月14日

■中国联合商报 记者 郭安丽
  
  从总理政府工作报告看2016房地产趋势
  
  一年一度的全国两会正如火如荼地开展,对房地产行业来说,每年两会政府工作报告可谓是行业风向标,几乎奠定了此后行业的政策基调。今年两会期间,房地产又一次成为两会上的热点之一。
  3月5日,第十二届全国人民代表大会第四次会议在北京开幕,国务院总理李克强作了政府工作报告,其中涉及房地产行业内容包括强调完善住房保障体系,完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,住房刚性需求和改善性需求,以及“因城施策”去库存等多个方面。
  在总理的这份报告中,房地产成为备受关注的焦点之一,其中3次提及“房地产”,10次提及“住房”。同时在2016年具体的房地政策走势方面,报告也予以明确。
  
  推进新型城镇化和农业现代化
  促进城乡区域协调发展
  
  《报告》提出,“十三五”期间“推进新型城镇化和农业现代化,促进城乡区域协调发展。缩小城乡区域差距,既是调整经济结构的重点,也是释放发展潜力的关键。要深入推进以人为核心的新型城镇化,实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户,完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”到2020年,常住人口城镇化率达到60%、户籍人口城镇化率达到45%。实现城镇新增就业5000万人以上。
  《报告》提出加快农业转移人口市民化。深化户籍制度改革,放宽城镇落户条件,建立健全人地钱挂钩政策。扩大新型城镇化综合试点范围。居住证具有很高的含金量,要加快覆盖未落户的城镇常住人口,使他们依法享有居住地义务教育、就业、医疗等基本公共服务。
  
  2016棚户区住房改造600万套
  提高棚改货币化安置比例
  
  《报告》提出“今年棚户区住房改造600万套,提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,适应住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存。建立租购并举的住房制度,把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。”
  居住消费的模式将逐渐改变,由“购买为主,租住为辅”改为国家提倡并推动供给的“租购并举”的居住消费模式。
  
  进行房地产行业发展结构性调整
  
  《报告》提出“把握好稳增长与调结构的平衡,保持经济运行在合理区间,着力加强供给侧结构性改革,加快培育新的发展动能,改造提升传统比较优势,抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板,加强民生保障,切实防控风险。”
  全面实施营改增,从5月1日起,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。
  
  提高M2增长速度
  改变土地财政模式
  
  在谈到货币政策时,李克强总理报告中指出:今年广义货币M2增速将在13%左右,同时要统筹运用公开市场操作、利率、准备金率、再贷款等各类货币政策工具,保持流动性合理充裕,疏通传导机制。今年拟安排财政赤字2.18万亿元,比去年增加5600亿元,赤字率提高到3%。提高M2增长速度,对开发商来说,就有资金拿地了,对买房人来说,可贷资金增加了,有钱买房了。可以说货币政策是调控房地产的一个重要利器
   《报告》中还指出:“合理确定增值税中央和地方分享比例。把适合作为地方收入的税种下划给地方,在税政管理权限方面给地方适当放权。
  想解决房地产库存问题,就要从根源——土地入手,中央强调配合着税收的调整,将一些税种划分给地方,可以解决地方财政问题,限制土地出让,有利于房地产去库存。
  
  转变房地产行业发展和管理理念
  
  《报告》提出“加强城市规划建设管理。增强城市规划的科学性、权威性、公开性,促进‘多规合一’。开工建设城市地下综合管廊2000公里以上。积极推广绿色建筑和建材,大力发展钢结构和装配式建筑,提高建筑工程标准和质量。打造智慧城市,改善人居环境,使人民群众生活得更安心、更省心、更舒心。”
  推广绿色建筑和建材,大力发展钢结构和装配式建筑,提高建筑工程标准和质量,打造智慧城市。开工建设城市地下综合管廊2000公里以上,建设海绵城市。提高土地利用效率,对“街区制”的提出,也是对城市规划的方向性转变。
  
  楼市去库存“任重道远”
  
  去年年底召开的中央经济工作会议把房地产去库存化作为2016年主要的五大任务之一,并提出中国房地产去库存化的一套组合拳。
  2016年春节过后的楼市可以说是冰火两重天,一线城市楼市持续火爆,房价呈现跳涨的态势;但三四线城市仍然面临着巨大的减库存压力,房价滞涨。今年2月政府连续打出组合拳,前所未见的密集调控再次强调了楼市去库存的主基调。
  3月5日,国务院总理李克强在第十二届全国人民代表大会第四次会议作政府工作报告指出要“‘因城施策’去库存”。业内人士认为,稳定住房消费对于稳增长、推进城镇化都有非常重要的意义。如何让调控更加精准发力,带动三四线城市去库存受到各界高度关注。
  
  房地产去库存化面临困境
  
  楼市去库存一直是个沉重的话题。在业内人士看来,对于高库存地区而言,如何有效地消化库存恐怕不是两三年就能完成的任务。
  兴业证券此前发给《中国联合商报》的研究报告显示,2016年初潜在的住宅库存可能包括4.5亿平方米待售库存和2亿平方米待开发面积(根据待开发土地面积推算)。值得注意的是,2015年房地产销售回暖,但地产商拿地的意愿普遍较弱,房地产库存已在逐渐去化,尤其是待开发土地面积在2016年初可能会有一个较快幅度的下降。
  有资料显示,截至2015年年底,我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米,去化周期23个月;期房库存约35.7亿平方米,需要4.5年来消化。
  最近发布的2016年《社会蓝皮书》指出,随着城镇化进程推进,城乡居民住房条件得到了显著改善。就家庭住房自有率来看,受访家庭居民自有率为95.4%,其中城镇居民家庭住房自有率为91.2%;从拥有住房套数2015年调查显示出,19.7%的家庭拥有两套以上的住房;从人均建筑面积和房产估值来看,就2015年的数据,受访居民家庭人均建筑面积为50平方米,而2013年调查的数据为47.3平方米。而且这些数据都比上一年都有一定程度增长。
  这些数据说明了什么?经济学家易宪容分析表示,这说明一是与发达国家相比,中国居民的住房自有率非常高(美国只有67%),对城市居民来说,除不到10%的比重之外,基本上能够满足居住要求。二是城市居民持有二套以上住房的比重达到近20%。也就是说,假如这些持有两套以上住房的居民只要让其10%居民住房出租,就完全可以满足不到10%不持有住房居民的租房需求,而另外10%足以满足流动人口租房之需求。
  “三是城市居民的人均住房已经达到近50平方米了,所谓的改善性住房需求也不会太高了。而这些数据仅是表明城市所持有住房的现状,并不包括正在等出售的住房。”易宪容表示,所以在2016年房地产去库存化后,中国居民所持有的住房自住率的比例会更高。
  那么在未来几年,这些库存的住房都得由居民来消化。对于北上广深这样的一线城市及区域中心城市而言,去库存的压力相对较小甚至不存在去库存压力,但对于东北地区或者中部地区而言,去库存便是非常现实的问题,从省会城市到县城甚至乡镇,无处不存在去库存压力。
  房地产去库存实际上就是希望原来越多的人参与买房,而非只是观望。目前,多地政府试图引导包括农民工在内的群体进城买房。近期各地政府出台了鼓励农民工进城买房的政策,希望借助农民市民化化解当前住房库存。
  但分析人士质疑:农民有愿意进入那些没有就业机会的三四线城市吗?三四线城市不仅就业机会少,而且离农名老家不远,自己老家农村都有大量的住房空着,分析人士估计这些农民是没有愿意进入这些城市购买住房或市民化的。
  另外,从实务案例来看,引导过程还需配备必要的政策支持,如公积金贷款、农转非等。理论上,各地政府经过引导后,会有一部分观望的群体改变态度参与买房,从而消化部分库存,若要实质性地大规模去库存,还需采取引导之外的多重举措。
  所以,中国三四线房地产去库存化会相当不容易。据相关人士预测,国内房地产去库存的周期应该不会少于5年,对于高库存地区而言,房地产市场已经进入寒冬,去库存无疑将面临一场“持久战”。
  
  楼市去库存将是一场“持久战”
  
  为了去库存,国家出台了一系列政策,首付降至20%、调降契税和营业税、公积金异地购房等措施都已经出台。
  由财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合出台的房地产交易环节契税、营业税的优惠政策于2月22日起正式实施,这也是继2月初降低非限购城市首付比例后,又一项为非限购城市拉动“去库存”的优惠政策。
  在契税方面,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。
  在营业税方面,通知中明确,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。
  值得注意的是,北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施上述个人购买家庭第二套改善型住房契税优惠政策和营业税优惠政策,上述城市个人住房转让营业税政策仍按照之前政策执行。
  但分析人士指出,这些措施落实时在各地起到的效果并不一样。另外,房产税是否开征也是一大热点,因为有部分人士认为,开征房产税是抑制房价上涨的利器。
  到目前为止,尚无一个高库存地区能抛出卓有成效的全面去库存方案,去库存难度可见一斑。本次政府总理报告的定调是“因城施策”,各地根据实际情况制定符合本地的去库存方案。  
  国信证券分析师董德志认为,房地产去库存,一方面要“需求端”的销售面积增加,另一方面也要“供给端”的新开工面积进一步减少。
  交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示,在需求端,可供选择的政策储备主要有降成本、加杠杆、调公积、轻税负和增人口;在供给端,最主要的是土地资源和存量住房的配置和管理。
  “我国可研究探索居民购房时首付比例和贷款利率固定或两者反向变动的房贷政策,以稳定购房者预期,避免购房需求短期内提前释放。”国泰君安证券首席宏观分析师任泽平此前向《中国联合商报》记者表示,为减少通胀对贷款利率的影响,中长期可考虑成立专门的住房储蓄银行,通过与通胀水平挂钩,使真实贷款利率长期不变。
  首创证券认为,作为住房金融系统重要支持的公积金体系有较大提升空间,资产证券化的开启预计能够释放万亿资金,大幅提升对合理购房需求的支持力度。此外,REITs、住房保障银行等新兴金融体系的快速发展能够为棚户区改造,保障房安置货币化以及政府回购商品房提供资金支持。未来多层次的住房金融系统将成为支撑房地产市场改革的中坚力量。
  针对金融在房地产方面的政策,在今年全国两会期间,中国人民银行党委委员、副行长陈雨露在接受采访时表示,当前经济下行压力较大,为做好总需求管理,给供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境,人民银行按照党中央、国务院统一部署,继续实施稳健的货币政策。央行副行长潘功胜在两会期间公开回应,央行已经在对房地产市场信贷等是否需要放松进行后期统计,以及对影响进行评估。
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