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楼市政策频出 二线城市或将成主要受益体
http://www.cubn.com.cn/ 房地产  2016年3月14日

■中国联合商报 记者 宋博 北京报道
  一线城市楼市的火爆或将不能持续。3月2日,中国指数研究院发布《2016年2月中国房地产政策跟踪报告》,预计一线城市房地产调控政策或将在短期收紧,二线热点城市成为政策主要受益端。
  据中指院统计,2月份,一线城市周均成交同比均有大幅回升,深圳同比增长超过150%。二三线代表城市周均成交量同比上涨四成,天津、南京、厦门等热点城市同比涨幅均在50%以上。
  中指院最新公布的数据也显示,2月份百城住宅均价环比上涨0.6%,同比上涨5.25%,环比、同比连续第七个月双涨,且涨幅双双扩大。另外,北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为20842元/平方米,环比上涨0.51%,涨幅较上月收窄0.03%;同比上涨9.94%,涨幅较上月扩大0.75%。
  
  各地方楼市新政频出台
  
  据悉,在今年的地方两会上,在26个省级政府工作报告中,“去库存”共出现41次,其中,河北、山西、吉林、黑龙江、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、贵州、云南、陕西、新疆等13个省份把“去库存”列入了2016年的政府工作安排。
  就在两会前夕,一系列楼市利好政策接连落地。
  2月2日,央行降低首套房首付比例后,2月19日,财政部、国税总局、住建部联合发布了调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知,进一步为“去库存”开路。
  与此同时,各地的楼市新政也层出不穷。据媒体报道,截至目前,全国已有超过130 个城市出台政策,通过公积金新政、降低购置及交易税费、推进房地产去库存。
  2月29日,广东省政府在召开供给侧结构改革工作会议中印发了《广东省供给侧结构性改革总体方案》,并将全省城市分为4类,结合具体情况“一类一策”去库存,《方案》特别提出,未达到去库存目的各地结合实际取消过时限制性措施,且“广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围”。
  据悉,这是一线城市中首个调整限购范围的城市,全力缩短库存周期的意图明显。广东省政府同时提出,对商品住房项目停止实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求;有条件的城市可放开香港、澳门居民购房限制。
  同日,杭州市政府发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的通知》,该《通知》共十条,因此被称为楼市新政的“杭十条”,内容涉及“优化土地供应、推进住房保障货币化、促进住房消费、发展住房租赁市场、鼓励房企转型发展、四县市购房入户”等方面。其中,“暂停受理经适房申请,暂停新选址建设经适房、公租房;允许杭州区域外缴纳公积金的购房者,在杭州申请异地公积金贷款”等新政最受关注。
  继各省市“限外令”取消以来,北京也正式取消限外令,成为一线城市中率先落地的城市。北京市住建委近期发布《关于转发<住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知>的通知》,规定自2016年2月4日起,港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的,境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作的,可在北京市购买一套用于自住的住房;境外机构在北京市设立分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)可在北京市购买办公所需的非住宅房屋。
  中指院分析称,北京取消限外令将利好北京的中高端物业,有利于改善北京房地产的结构性问题。
  此外,上海市规土局等四部门近期已联合发布《关于进一步优化上海市土地和住房供应结构的实施意见》指出,将进一步加大商品住房用地中小套住房供应比例,中心城区不低于70%,郊区不低于60%。
  与此同时,部分二三线城市如河北、江西、内蒙古、山东、湖北、南京、武汉等省市通过鼓励农民工购房、实施税收优惠等政策助力楼市去库存。例如山东省山东将鼓励收购或长期租用库存商品房作为公租房;江西省将针对农民等新市民进城购房,提出给予一定比例的购房补贴,并对地方政府落实责任等。
  
  三四线城市去库存是难点
  
  而随着流动性的释放,更多资本从一线流向二线城市,世邦魏理仕预计二线城市的住宅价格将进入加速上升期。
  中指院地产行业分析师周宣认为,当前国民经济稳增长任务艰巨,房地产市场尤其是三四线城市库存压力依然较大,化解房地产库存将继续成为今年房地产政策的焦点。
  周宣分析称,从目前的市场表现来看,一线城市在本轮政策中虽受益范围较小,新政不可避免地影响了一线城市潜在购房者,加之中介及开发商的舆论配合,一线城市房价迅速上涨,因此一线城市房地产调控政策或将在短期收紧。而在本轮政策中获益最多的二线城市目前库存总量也在下行阶段,未来或将持续受益。
  而近日,全国政协委员、广州市人大常委会副主任张嘉极在接受媒体采访时曾表示,去库存的重点是二三四线城市,此外要警惕一线城市房价过快上涨。
  一线城市房价过快上涨会带来哪些问题,张嘉极指出,一线城市由于供需关系的影响,房价波动并不明显,这一轮上涨,又会吸引投机资金进入楼市。目前的相关政策,例如降低房地产首付或者零首付,实际的投机风险并不是由投机人自己承担,而是转嫁给了银行,银行就要承担一定的风险。
  全国政协委员、住建部专家委员会成员张鸿铭也指出,目前去库存的难点之一就是三四线城市库存。2015年下半年以来,一线城市房地产市场明显升温,并传递到部分二线城市,但难以从二线城市进一步向三四线城市和小城镇传递。这部分库存的问题,是简单的降价所无法解决的。
  全国政协委员、原财政部财政科学研究所所长贾康在接受采访时建议,楼市现在冰火两重天,“去库存”要区别对待。
  贾康认为,三四线城市需要去库存的现状目前是比较清晰的,但也不是每个城市都要采取千篇一律的办法,还要根据城市特点设计具体的方案,同时手段也要多样化。要掌握好合理的政策组合,不能光看某一些点、某一件事,一定要放在整个配套措施里考量。除了减税,还有信贷方面、优化配套产品供给形式,比如将公租房、二手房与“去库存”联动。
  此外,张嘉极表示,目前的这波涨价趋势导致原本想“去”的库存没有消减,却推高了一线城市的房价,这也会带来一些连锁反应。楼价贵了,对创新人才和创新企业形成了较高的生存成本和壁垒,投资的意愿甚至会受到影响,所以他认为房地产要抑制“冲动”,加快形成理性的投资观念。
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