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商用房可改租赁住房促住房租赁市场发展
http://www.cubn.com.cn/ 房地产  2016年6月20日

■中国联合商报 记者 郭安丽 北京报道
  6月3日,国务院发布的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》要求,到2020年基本形成供应主体多元、经营规范的住房租赁市场体系。其中一条提出,支持租赁住房建设,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
  分析人士指出,此项“培育和发展住房租赁市场”政策意义非同小可。博众房地产管理研究院副院长潘晓东告诉《中国联合商报》记者,目前一二线城市存在住宅供应不足,而商业用房过剩去库存压力较大的情况下,在商业用房改租赁住房后,能释放相当大一部分市场空间。
  
  支持商业用房改建为租赁住房
  
  《意见》指出,实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径,并从六个方面,提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。其中一项措施即:允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。
  此前的5月4日,在李克强主持召开国务院常务会议上,就确定培育和发展住房租赁市场的措施,其中有一条业就是允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
  一般而言,商业用房包括商铺、商业综合体等商业物业,及写字楼等办公物业。与居住用地70年的土地使用年限相比,商业物业和办公物业土地使用年限分别为40年和50年。
  “为发展住房租赁市场,允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地。” 住房城乡建设部副部长陆克华解释说,对土地用途调整为居住用地的商业用房项目,为了降低租户的使用成本,水电气价格按照居民的标准执行。
  事实上,把写字楼改为公寓出租或出售,产权保留商业用房性质,此做法在许多城市早已存在多。不过,这类公寓产权只有50年,且需承担较高的商业水电气收费标准。
  与此前对各类性质土地用途严格区分使用不同,此次政策打开了商业用房改作居住用途的口子。不过,分析人士指出,由于租赁回报率相对低、收回成本时间相对长等原因,政策更多适用于销售困难的商用房,同时,应注意防止政策变样成为“以租代售”,并解决新增租住人口的生活配套问题。
  
  将有效去库存并缓解租金压力
  
  针对此次《意见》的出台,业内人士分析称,这对商用房和商用性质土地属于利好。可以预见,未来“商改租”落地后,商住楼库存将得到有效改善,为租赁市场带来更多房源,一方面将丰富租赁住房产品、提升市场活跃度,另一方面也可能使租赁市场价格上涨动力减弱。
  此前高盛发给《中国联合商报》记者的一份报告也指出,从全国范围来看,中国房地产的去库存仅完成了1/3左右,总体库存水平依然很高,尤其在低线城市以及商业和办公楼地产,后者可能需要10年时间才能消化潜在供给。
  分析人士指出,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,这意味着商铺、办公楼等允许后续可以按规定进行属性更改,通过结构改造等变为租赁住房,实际上为商业地产去库存的战斗提供了更多弹药。重庆市房地产业协会会长莫元春此前告诉《中国联合商报》记者,现在全国的商业地产库存量很大,这时候分流一部分商业地产,可以让开发商松一口气。
  统计数据显示,今年三月份,全国各个城市人均房租支出金额平均涨幅达14.8 %,其中北京是全国人均房租支出最高的城市;在人均租房面积的统计中,二线城市遥遥领先,而深圳和上海由于年初楼价飙升,为人均租房面积下滑最快的一线城市。
  “目前租赁市场涉及人口在1亿以上,年租金已经突破1万亿元。这一巨大市场也将成为房企转型升级机遇期。”住建部房地产市场监管司司长高志勇告诉《中国联合商报》记者,房企进入房屋租赁市场,建立“薄利多租”商业新模式,将创造新供给。
  商业改公寓出租也有较强的市场需求,尤其在一二线城市高房价导致越来越多奋斗者长期租房,一定程度上使得租赁市场租金持续高涨。如果将商业用地变性或者商业用房改变用途后出租,这样会缓解租金的持续高涨。
  
  国内住房租赁机构将兴起
  
  《意见》提出,到2020年基本形成供应主体多元、经营规范的住房租赁市场体系。但是国内目前还没有非常健全的市场化运作的住房租赁机构来统一管理,这对于下一步商业地产商进行轻资产发展也提供了新的机会,国内住房租赁机构将大规模兴起。
  在许多发达国家和地区,租赁住房供给中,机构出租房源往往占到租赁总供给的25%~30%。在房地产迎来存量之际,租赁市场既是未来房地产企业转型的蓝海,也是立足国情、通过公共服务保障住房民生的当然选项。目前,国内虽然有一些企业进行收购改建商业地产,从事住房租赁业务,但是利润并不高。
  清华大学房地产研究所所长刘洪玉告诉《中国联合商报》记者,按照当前的房地产税收政策,出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等,累计超过租金收入的 20%,再考虑租赁管理成本支出,净租金收益率只剩下2.5%左右。没有政策支持,住房租赁机构很难挣到钱,也很难形成规模化,企业不易做大做强。
  当然,《意见》的出台解决了上述燃眉之急,明确提出,加大政策支持力度,完善税收优惠政策,鼓励金融机构加大支持,增加租赁住房用地供应。具体内容包括,对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予税收优惠政策支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。鼓励地方政府盘活城区存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。
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