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“地王”频现或致房价爆发式上涨
http://www.cubn.com.cn/ 房地产  2016年6月24日

■中国联合商报 记者 郭安丽 北京报道
  6月13日,国家统计局公布的数据显示,2016年1-5月份,全国房地产开发投资34564亿元,同比名义增长7.0%,增速比1-4月份回落0.2个百分点。其中东部地区房地产开发投资20118亿元,同比增长6.0%,增速比1-4月份提高0.2个百分点。分析人士指出,虽然7%的水平仍处高位,全国房地产开发投资从今年1月走出V型走势后开始趋缓,这也是该项数据今年以来的首次微降。
  中国指数研究院发给《中国联合商报》的分析报告指出,今年以来部分城市楼市及土地市场仍存在过热风险,政府将继续严密监控,适时出台调控政策,稳定市场发展。同时高价土地频出,也增强了未来房价上涨预期。若政府采取有效措施,抑制投资需求释放,房价涨幅或将逐渐企稳。
  
  东部地区房地产各指标增幅最大
  
  国家统计局公布的数据显示,今年前5个月,全国房地产开发投资34564亿元,其中东部地区房地产开发投资20118亿元,同比增长6.0%,增速比1-4月份提高0.2个百分点;中部地区投资7044亿元,增长11.6%,增速回落0.7个百分点;西部地区投资7402亿元,增长5.8%,增速回落0.8个百分点。
  此外,1-5月份,房地产开发企业土地购置面积7196万平方米,同比下降5.9%,降幅比1-4月份收窄0.6个百分点;但土地成交价款2295亿元,增长4.7%,1-4月份为下降0.2%。
  这表明,全国范围内尤其是东部和中部地区土地价格上涨明显,在土地购置面积下降的情况下,土地成交价款仍然在增长。特别是,5月份上海、深圳、杭州、合肥等热点城市集中拍地,且出现逢拍必出地王的现象,直接拉高了全国土地成交价款的总量。
  在这些东部城市中,上海的经营性用地规模尤其抢眼,据上海链家市场研究部监控数据显示:2016年5月,上海经营性用地共成交10幅,成交面积合计为47.2万平方米,同比涨幅389.1%,成交金额合计为187.3亿元,同比上涨1330.0%。
  “目前市场上创造地王的基本都是上市企业和国企,资金实力强,对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。”中原地产首席分析师张大伟告诉《中国联合商报》记者,尤其在过去一年,房地产政策宽松,上市企业融资资金成本大幅下调,导致很多企业敢于拿地,表现也更加激进。
  销售方面,数据显示,1-5月份,商品房销售面积47954万平方米,同比增长33.2%,增速比1-4月份回落3.3个百分点。其中,住宅销售面积增长34.2%,办公楼销售面积增长44.0%,商业营业用房销售面积增长18.1%。商品房销售额36775亿元,增长50.7%,增速回落5.2个百分点。其中,住宅销售额增长53.4%,办公楼销售额增长72.8%,商业营业用房销售额增长21.2%。
   整个销售数据呈现出微降的态势,东部地区回落较为明显。1-5月份,东部地区商品房销售面积24169万平方米,同比增长40.4%,增速比1-4月份回落6.8个百分点。
  
  二三线城市楼市频现“地王”
  
   当前,一线城市土地稀缺、地价高涨,二三线城市的市场和政策环境相对温和,成为房地产企业角逐拿地的主要战场。截至5月30日,据中原地产研究部的统计数据显示,20大城市合计土地出让金在5822.78亿元,与2015年同期的3481.6亿元相比,上涨了67%。令业内惊奇的是,苏州楼面价每平方米达5089元,同比暴涨597.5%;土地出让金759亿元,同比暴涨867.33%。
  截至5月30日,全国住宅类地块,溢价率超过100%的地块合计112宗,其中除了10宗在一线城市上海,3宗在广州以外,全部在二线城市。显然,二线城市已成“地王集中营”。从不同城市看,合肥有12宗住宅类地王,南京有12宗,苏州最多,多达28宗,厦门有1宗,另外包括福州、杭州等城市的100%溢价率住宅地块地王也分布比较多。
  张大伟分析认为,二线城市土地市场火爆程度超过一线城市最主要原因是政策因素。今年3月份一线城市出台了不同力度的约束性政策抑制了当地房地产市场,相比之下,二线城市宽松程度仍然很大。
  根据相关梳理统计,2016年以来土地成交金额排名前十的城市中,二线城市占到了8个,苏州、南京、合肥,平均溢价率高达100%以上;全国20大城市前5个月土地出让金最多的城市当中,同比涨幅超过100%的城市有苏州、南京、杭州、合肥、武汉、宁波、佛山和温州;同比涨幅超过200%的有城市有7个。
  
  下半年房价很可能会爆发式上涨
  
  城市楼市火爆,地王频出,未来房价很难不受到影响。而南京、合肥、厦门、苏州等地王最密集的二线城市,如果没有约束性政策,房价很可能会爆发式上涨。因此分析人士认为,下半年这些城市有可能步入政策调整的窗口期。
  国家统计局发布的4月份的数据显示,新建商品住宅价格变动与上月相比,70个大中城市中,65个城市价格上涨。其中,环比涨幅最高为5.8%,最低为下降0.5%。新建住宅与上年同期相比,有46个城市房价上涨,价格变动中,同比涨幅最高达63.4%,最低为下降3.2%。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,无论从上涨城市数量还是涨幅都可以看出,房价整体在上涨。
  亚豪机构副总经理任启鑫向《中国联合商报》记者表示,从环比数据看,全国各地大中城市房价已开始全面翻盘。除早已开启涨势的一二线城市外,库存量较大的三四线城市,随着“去库存”政策的影响,房价上涨苗头再次出现。
   “房价上涨是有‘天花板’的。对房企来说,由于‘被改善’、‘被豪宅’引起市场供应结构发生变化,但市场真实的需求结构并非如此,这成为房企拿下‘地王’之后的隐藏风险。”同策咨询研究部总监张宏伟认为,若再遭遇今年下半年不可预见的市场风险,即使房企以联合体形式拿下“地王”也并不是一件好事,也极有可能因此而陷入资金链断链的风险。
  中国房地产业协会副会长胡志刚表示,在一二线城市地价、房价火热的同时,政府不应坐视加杠杆去库存,坐享土地增值收益,而应规划和引导开发商,让住宅回归自住属性。
  张宏伟表示,从历轮楼市的阶段表现来看,每当市场出现过热的时候,全国性的调控政策势必会出台。其次,当下楼市调控政策基调转为“分城施策”,也就意味着,哪一个城市当前出现过热的情况,哪个城市就面临调控。
  由于市场过热,部分城市已紧急出台了一些政策进行微调,有地方政府甚至出台了“土地限价”举措。5月18日,苏州国土局出台“土地限价令”,对当时挂牌地块设置最高报价,对报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。 南京也成苏州之后全国第二个实行“土地限价”的城市。5月27日,南京市委宣传部通过其官方微博发布消息称,南京市政府出台土地新政,实行土地出让最高限价办法,对报价超过限价的终止土地出让。此外,南京已要求全省金融部门落实差别化个人住房信贷政策,严审购房人首付款比例、首付资金来源等。
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