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下半年楼市如何告别“冰火两重天”
http://www.cubn.com.cn/ 房地产  2016年8月10日

■中国联合商报 记者 毕淑娟 北京报道
  今年上半年,当一二线城市迎来了一轮楼市“盛宴”时,三四线城市感受到的却是“寒冬”,中国楼市可谓“冰火两重天”。
  据悉,今年上半年,全国50个主要城市诞生的“地王”多达219宗,土地出让金总额首次突破1万亿元,比去年同期高出近一倍。南京、杭州、合肥、苏州等热门二线城市,同比涨幅更是超过200%。同时,上半年全国住宅销售面积增速接近30%,销售额增速更是超过40%。
  尽管“地王”频现、房价普涨,但由于库存高企,以及购房需求面临着被“抽血”和“截流”的双重困境,三四线城市却像是“夹心饼干”一样,去库存仍然前路漫漫,房价更是上涨较慢,甚至是负增长。
  基于这种分化格局,业内分析人士认为,地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展,将是下半年楼市政策主线。
  
  一二线城市“地王”频现房价普涨
  
  中原地产研究院最新数据显示,今年1-6月份,全国50个主要城市诞生的“地王”多达219宗,其中的热点城市苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗。
  今年上半年,全国50个主要城市的土地出让金总额首次突破万亿元,高达10243亿元,远超去年同期的6973亿元,杭州、苏州、南京、合肥成交额同比涨幅甚至超过200%。
  中国社会科学院近日发布中国住房2016年中期报告也称,全国房地产目前出现严重分化,一线城市和部分二线城市房价迅猛增长,但是三四线城市房价上涨较慢,甚至是负增长。
  尤其值得关注的是,部分热点二线城市取代一线城市成了上半年房价上涨的“急先锋”。据统计,5月份,合肥、南京、厦门新房环比涨幅均超过4%,相比之下深圳新房环比涨幅只有0.5%,二手房连续2个月没有上涨。
  作为典型的中部二线城市,合肥算得上是全国楼市的一匹“黑马”。据报道,今年春节后,合肥新房、二手房价格一路飞涨,出现了一房难求的局面。5月份,合肥九区均价为11049元/平方米,环比大涨11.43%,同比上涨35.1%。一时之间,合肥被业界评价为“楼市新四小龙之首”。
  “近年来地价高企且涨幅较大,而实体经济回报率有所下降,房地产企业回报率依然较高,大量资金仍在涌入房地产市场。比如,2015年房地产类上市公司ROE约为10%,而制造业上市公司只有5%。”中国银行国际金融研究所李佩珈在接受《中国联合商报》记者邮件采访时表示,此外,一线城市土地供应相对有限,部分房地产企业前期土地储备较少,也一定程度上造成了上半年“地王”频现。
  克而瑞信息集团高级副总裁于丹丹告诉记者,地价的传导已经深刻影响到了置业者的购房决策,一些区域“地王”的出现自然地抬升了房价。据统计,今年上半年全国住宅销售面积增速接近30%,销售额增速更是超过40%。
  有机构预测,下半年重点二线城市仍是房企争夺的焦点,市场热度可能向武汉、郑州、成都、重庆等二线城市不断传导。
  
  三四线城市被“抽血”和“截流”
  
  相比之下,三四线城市仍在去库存的泥潭中“挣扎”。中国指数研究院的报告显示,一二线城市商品住宅库存压力已基本释放,三四线城市库存仍相对较高。
  从国家统计局公布的5月份数据来看,唐山、丹东、岳阳等三四线城市房价集体下跌。有业内人士分析认为,很多三四线城市,尤其是东北和中西部的三四线城市仍然面临价格下调压力。
  “三四线城市去库存为何这样难?”针对《中国联合商报》记者的提问,国信证券宏观分析师董德志说,从需求侧来看,这主要是因为三四线城市面临着被上“抽血”和被下“截流”的双重困境,购房需求总是显得不温不火。
  董德志认为,由于中国住房需求转移单边性的特点,一线城市居民一般不会去二线城市买房,二线一般不会去三线买房。三四线城市居民需求被严重透支和转移,这意味着其未来房地产去库存会更加艰难。
  而多位房地产人士也表示,一方面,随着高速公路、高铁的日益发达,以及省会城市聚集了优质教育资源,大量具有较强购买力的人群选择到省会买房。而且在经济下行背景下,一二线城市由于财力相对雄厚,可以进行更多的基础设施和公共投入来吸纳消费人群,三四线城市的楼市购买力被进一步“抽血”。
  另一方面,国家新型城镇化战略中,“就近城镇化”是重要组成部分。就近城镇化过程中,一些小城镇也开发了较高品质的房地产项目,使得原本流向县市的购买力被“截流”。
  “双重挤压下的需求不足,导致三四线城市去库存压力难减,房价上涨较慢,甚至出现负增长。”董德志说。
  
  因城施策将是楼市政策主线
  
  “房地产市场分化不断加剧,地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展,这将是下半年楼市政策主线。”中国指数研究院的报告分析称,中央层面的房地产政策已开始趋于稳定,地方因城施策力度将不断加大。
  光大证券分析师詹帝认为,整体来看,土地供应政策在下半年或进一步收缩。政府力求不出现新一轮楼市泡沫,部分地区势必收缩土地供应量或控制竞拍价格上限。开发商在一二线城市激进囤地扩充土地储备的热情需警惕,而三四线城市现有库存过高、对房企的吸引力有限,在这种情况下地方政府的土地供应策略显得尤为重要。今年下半年,更多“因城制宜”的策略将面世。
  据悉,日前合肥和厦门等地均出台了针对房地产市场的调控政策,内容包括调整土地供应方式和供应条件以及执行差别化的信贷政策等。分析人士认为,这开启了二线城市政策收紧的“信号灯”,未来二线城市将正式拉开政策调控、抑制需求的序幕,南京、苏州等热点城市可能纷纷效仿。
  克尔瑞研究中心发布的报告认为,下半年三四线城市的土地供应预计保持紧缩状态,热点城市“地王”涌现的频率或下降,但地价仍可能维持在高位。目前,苏州、南京等热点城市虽面临政策调控压力,但在行业集中度快速提升、大中型企业规模诉求高涨的背景之下,土地市场可能难出现实质性降温。
  不过,在上海中原地产市场分析师卢文曦看来,土地市场已经成为管理层比较关注的问题,不排除会对房企场外配资行为进行监管。如此一来,市场预期会相应下降,至少不会保持高亢状态。
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