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房价差距拉大假性需求是祸首?
http://www.cubn.com.cn/ 房地产  2016年9月2日

■中国联合商报记者 姚东 北京报道
  过去几年房地产市场的分化态势,正在房价指标上鲜明体现。
  根据国家统计局的数据,今年全国70个大中城市中,有33个城市的新建商品住宅价格出现环比上涨,比10月增加6个;二手住宅价格上涨的城市有40个,比10月增加2个。房价整体呈现出加速上涨的趋势。
  第一太平戴维斯根据上述数据统计发现,过去五年来,一线城市房价累计上涨45.53%,涨幅明显。相比之下,二线城市的涨幅仅为10.73%。同期,三四线城市房价同比涨幅不断递减。
  随着楼市的区域分化,房价也呈现出分化态势。多家机构指出,这种趋势并未终止,未来一线城市的房价仍有上涨动力,二三线城市则会继续上涨乏力局面。
  
  数据与结论
  
  根据城市等级的差别,第一太平戴维斯将纳入统计局统计的70个大中城市进行分类,分为4个一线城市,16个二线城市,24个三线城市,其余的列为四线城市和五线城市。
  环比来看,不同城市之间的房价变化差距不大,但若拉长时间轴,可见房价分化十分明显。据统计,过去两年,70个大中城市的新建商品住宅价格平均同比下降0.37%。其中,一线城市价格上涨19.45%,二线城市仅上涨0.87%。三四五线城市的房价则呈现负增长。
  若以2011年12月的房价为基准,过去五年来,70个大中城市的新建商品住宅价格平均上涨9.34%。其中,一线城市上涨45.53%,远高于平均水平。二三四五线城市房价的平均涨幅分别为10.73%、7.01%、5.97%和4.53%。
  从变化趋势上看,不同层级的城市之间,房价分化十分明显。一线城市的房价涨幅大幅领先于均值,约相当于二线城市的4倍、三线城市的6倍、四线城市的7倍。
  分城市来看,过去五年来,深圳市新建商品住宅价格上涨77.2%,为全国之冠。分析认为,深圳的外来人口较多,对房屋需求量大,但由于地理条件等限制,土地和房屋供应相对有限,使得深圳楼市的供需关系极度紧张。
  同期,北京新房价格上涨34.8%,上海上涨37.6%,广州上涨32.5%。在二线城市中,涨幅最大的是厦门,为33.6%。郑州和南京的房价涨幅也超过两成。
  第一太平戴维斯的报告指出,作为国内最富裕的城市之一,厦门的年人均GDP达到人民币86831元,人均可支配收入为人民币39625元。加之其是处于亚热带地区的沿海城市,以及同台湾的密切往来,厦门得以不断吸引更多高净值人士和小型企业前往。
  相比之下,社会资本充裕、此前房价上涨迅速的浙江,成为房价下跌“重灾区”。过去5年来,温州的新房价格下降23.9%,位居降幅榜首;杭州、宁波、金华的房价也出现不同程度下跌。此外,海口、泉州、蚌埠、唐山的房价,也在过去5年间出现下跌。
  国家住房研究中心房地产调研室主任邱明堂在接受《中国联合商报》采访时表示,房价分化将成为未来一个时期我国不同城市之间出现的趋势,而这种趋势是与不同城市所具有的社会、经济、政治、文化等各方面的资源有直接关系的。“就一线大城市来说,它们相比于二三线城市,在这方面掌控的资源特别丰厚,这对外地人口产生了强烈的吸引力。在几个大城市之中,北京占有的资源最多,它的房价涨势也就最猛。而一些二三线城市,由于资源稀少,就业必然出现紧张趋势,这些城市的就业人口必然向大城市转移。”
  对此,万科执行副总裁毛大庆常常援引6组数据来证明北京的吸引力。北京有24所“211工程”大学,排名第二的上海仅有10所,而中国一共只有不到80所“211工程”大学。全中国的重点中学前一百强中有35所坐落于北京。常住北京的两院院士超过了总数的50%。500名卫生系统认可的好医生中,有227位在北京。重要的门户网站的总部,除腾讯外,绝大多数在北京。还有像中央国家机关、军队各总部,驻华使领馆、五百强总部、海归精英等以及一些身份不明的有钱人都在北京。“这就是北京强大发展动力之来源。”毛大庆认为,核心城市房地产价值无需讨论。但与前几年不同的是,2013年下半年以来开发商在北京所取得的地块大多位于五环外。但即便是五环外的房子也是开盘就卖光。
  假设毛大庆的分析站得住脚,那么一线大城市由于有了源源不断的人口导入,其房价便获得了强劲的支撑,难以出现下跌,而二三线城市由于就业人口的不断外移,其房价渐渐失去支撑力,最终出现下跌也是必然的。在这方面,温州的情况依然很能说明问题,在目前经济增速下降的格局中,民营资本的压力十分沉重,而温州是一个以民营资本“立城”的城市,因此温州经济增速减退的势头已经超过了其他地方,房价的下跌只是在这方面起到了风向标的作用。
  对此,全联房地产商会创会会长聂梅生在接受《中国联合商报》相关问题采访时分析指出,今后一线城市房价仍将处于高位,但涨幅会收窄,一线城市和其他城市之间的房价差异将继续扩大。
  应该说,几年来的房地产调控,已经使我国房地产市场的格局在不同城市之间出现了不同的形态。只要整个国家的资源分布格局没有改变,那么,房价分化就将是一个难以改变的大的趋势。类似温州这样的城市,放松限购政策也就有了它的合理性。而对于类似北京这样的一线城市来说,房价的猛烈上涨确实给民众带来了巨大的压力,但依靠限购等行政手段已经很难起到压低房价的效果,更重要的是需要政府推进综合改革,将掌控过多的资源外移,减轻人口导入压力,同时向二三线城市释放经济活力。只有通过这种釜底抽薪般的改革,一线大城市的房价上涨压力才有可能减轻。
  全国人大财经委员会副主任委员辜胜阻在1991年首次使用并提出了城镇化的概念,距离这个概念的诞生距今已近30年,应该说,城镇化概念的背后包含着众多国家战略意图,在此不做具体探讨。但30年以后,老百姓看到的是,在这一概念的指引下,中国大地上掀起了一浪高过一浪的造城运动,“鬼城”就此诞生。
  仍记得几年前笔者借采访的机会去过一次常熟,采访结束后在去往机场的路上,道路两旁鳞次栉比的高楼目不暇接,已经封顶的楼盘显得格外华丽高端,好奇心驱使,问了当地的一名接待,才得知,房价不低但问津者寥寥。笔者这才发现,原来“鬼城”这样的标签并不是鄂尔多斯、包头等地的专利,其他地方也出现了类似情况。
  惭愧的是,当笔者意识到“鬼城”问题时其实已经晚了,早在2013年,中国出现了12座鬼城。空空荡荡,没有人烟,多为二三线城市,除内蒙古占据多个席位外,江苏、河南、湖北、辽宁也有城市上榜。这些“鬼城”所带来的资源与环境的巨大浪费触目惊心。
  国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组对12个省区调查显示,12个省会城市,平均一个城市要建4.6个新城新区;144个地级城市,平均每个规划建设约1.5个新城新区。我国城镇化速度诚然较快,但同时“鬼城”也层出不穷。中投顾问高级研究员薛胜文在接受《中国联合商报》采访时表示,随着我国城镇化进程的逐步推进,许多问题也暴露出来。其中新城镇产业规划欠缺、不合理尤为凸显,许多地方的城镇化建设沦为简单的新城建造,盲目大兴土木,发展房地产。而当新城建成之时难以产生人群集聚和产业聚集,这就是“鬼城”出现的根本。
  而对于人口为什么不愿意向中小城镇聚集,想必也无需赘言。此前,在某知名社交媒体网站出现的一篇名为《逃离北上广 逃回北上广》的文章曾引起广泛议论,其中,逃回北上广的人们给出最多的理由就是中小城镇无论软硬件都与北上广相去甚远,一位亲历者曾坦言,他大学学习的专业是建筑,这样的专业只能在大城市才能找到对口工作,而中小城市是无法提供这样的工作机会的。这正符合了某业内人士的判断,如今三四线城市缺乏如制造业等高端产业的支撑,无法形成人口聚集效应,是导致房屋难以消化的主因。
  即便没有人买“鬼城”的账,但开发商依然有定价的权利,市场完全可以出现有价无市的局面,那么是什么导致了核心城市与其他城市房价差距越拉越大的现实呢?有分析人士认为,在这一点上,中国人的心理活动起了至关重要的作用。比如曾有电视节目随机采访过多位生活在北京的外省市人员,其中给人印象最深的一种说法是,因为这里是北京,代表了功成名就,回去就等于失败,让家人脸上蒙羞。此外,记者还了解到,不少三四线城市楼盘的销售人员表示,人们普遍认为中小城镇配套设施的不完善也是房屋卖不出价格的主要原因。
  
  从市场经济学的观点分析,一个城市如果有30%的人口是有钱人,就会引发采购年货的效应,换句话说,市场里的东西就跟不要钱一样,不问价格高低,不看质量优劣,信手拈来,你敢摆我就敢买。这些东西对他们来说其实也未必就会有用,比方说此前曾有一位主持人访谈一位女士,她说自己是个购物狂,仅拖鞋就买了三十多双。
  商家当然喜欢有钱人漫无目的的的消费方式,但那70%的穷人却受不了,因为这样疯狂的抢购,必然会推高物价。当然,住房属于特殊商品,有钱人尽管钱厚,也不可能把房子当成拖鞋买,他们买房子主要是为了投资。京、沪、穗这三大城市究竟有多少千万元户,没人统计过,但有一点可以相信,这些千万元户肯定没少买房。
  看起来房价的推高是受简单的供需关系所影响,然而供需关系对价格的影响又并非那么简单。这首先得从需求说起。需求有两种,一种是有效需求,一种是假性需求,有效需求就是消费者从市场上购买用得着的东西,假性需求就是消费者从市场上购买一些根本用不着的东西,比如刚刚提到的拖鞋。
  在物资供给相对较多的时候,有效需求并不能推动价格上涨,因为厂家生产出来的商品总是多于有效需要,如果没有购物狂和通货膨胀这两种因素,物价应该保持一种平稳运行的趋势,甚至价格还会略有下降,但是,如果有大量的购物狂(假设通胀不存在的情况下),漫无目的的采购商品,供需平衡就被打破了,物价必然会上涨。
  以上分析说明,物价上涨主要是受到了假性需求的影响,换言之,京、沪、穗等大城市房价上涨,并非有效需求所致,这当然不是说普通老百姓没有住房需求,而是因为他们的工资收入不能支持他们的某些需求。而从这里我们又发现,有效需求其实是非常有限的,因为有效需求是一个时间概念,一种是现实需求,一种是未来需求。
  那么明白了这些道理,我们自然就会搞清楚,京、沪、穗这三大城市,一定是聚集了大量的有钱人,否则就不可能维持房价这么持久的上涨,这也就是说,京、沪、穗这三大城市的住房市场中,存在着规模大到让人无法估量的假性需求。明显的,这种假性需求政府是无法控制的,因为假性需求根本不在意房价高低、质量优劣。
  假性需求说到底是一种纯粹的破坏性力量,要想遏阻这种破坏性力量推高房价,靠市场手段是无法完成的,因为这种假性需求即是市场经济的产物,又是市场经济所必需,否则离开假性需求,市场经济也就失去了动力和活力。业内人士曾多次指出,国家如果真的想遏制房价上涨,唯一可行的出路,是大规模的建设保障性住房,当保障性住房的规模达到市场份额的30%,或者说从地产商手里抢走30%的份额,房屋在客观上就会失去投资的价值,那么假性需求就会直线下降,房价自然就会降下来。
  让我们再来看看中小城市的情况,中小城市里住房供需与价格的关系,以承德为例。承德市区有人口34万人,按户均3.2口人计算,大致上有10万套住房,就可以彻底解决承德市区人口的住房问题,这里以每户100平米计算,只要有1000万平米,那么承德市区家家就都可以有房子住了。
  数据显示,从2004年开始,承德市区每年开发的住房面积都在150万~160万平米左右,合计起来,几年时间开发的总面积超过1000万平米,如果再加上2004年之前开发的住房,无疑,承德市区开发的住房面积已经远远大于所需要的面积。可现实是,承德市区还有30%的人家处于蜗居状态。既然供给已经远远大于真实需求,可是为什么还有30%的人家蜗居呢?答案无非两点,其一、有大量的房屋被投机客囤积起来了,其二、房价过高让很多人负担不起。如果承德市区再有15%的蜗居家庭购买了住房,相信当地房地产泡沫就会破裂,彼时,这不仅是对房地产公司一个不小的打击,更让人揪心的是承德的普通居民届时也会受到牵连,因此,我们有理由联想,在幅员辽阔的中国,又有多少三、四线城市像承德一样充斥着泡沫?这会不会又是一个一二线城市房价节节攀升、三四线城市房价屡屡下挫的又一个重要理由呢?当然这还需要各位看官自己去判断。
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