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房价环比持续下降北京楼市走低趋势将延续
http://www.cubn.com.cn/ 房地产  2017年10月30日

■中国联合商报 记者 宋博 北京报道
  10月23日,国家统计局公布2017年9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示,9月份70个大中城市中一线城市房价环比继续下降,二三线城市涨幅继续回落或与上月相同。
  而作为一线城市中的“焦点”——北京今年楼市旺季不旺,则是“3•17”新政后,北京楼市情形的集中体现。
  
  一线城市房价整体下降
  
  据国家统计局公布的2017年9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,9月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同;二手住宅价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%,涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。
  9月份,因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续发挥作用,70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定。从环比看,新建商品住宅价格全部下降或持平;从同比看,涨幅均继续回落,回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。
  据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续12个月回落,9月份比8月份分别回落3.5和3.8个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续10个月回落,9月份比8月份回落2.2个百分点;二手住宅价格同比涨幅连续8个月回落,9月份比8月份回落1.8个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅连续2个月回落,9月份比8月份分别回落1.1和0.6个百分点。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进接受媒体采访时表示,从新建商品住宅价格环比增幅和同比增幅数据来看,充分说明了房地产调控这一年以来,全国各地的房价趋于平稳,尤其是多地相继出台了限购限贷等政策,有效抑制了投资需求的购房群体。
  此外,从9月份70个大中城市房价环比增幅排行情况来看,9月份,包括长春、哈尔滨等城市均进入了全国房价环比增幅前10的行列。严跃进称,这一方面说明上述城市当前房价过热,另一方面也反映了上述城市购房的政策相对宽松。
  严跃进指出,目前,一二三线城市均有继续降温的迹象,尤其是一线城市已经出现了连续两个月住宅价格环比下跌的态势,而其他二线、三线城市,后续房价在持续收窄的情况下,也会逐渐步入到整体小幅降价的行列之中。
  此外,值得一提的是,北京二手房价格连续5个月全国领跌。根据中原地产研究中心提供的数据显示,9月份,北京二手房住宅签约8876套,相比8月有所上涨,但市场成交量依然处于低迷期。中原地产首席分析师张大伟分析,北京作为全国调控最为严格的城市,这轮调控的效果最明显,预计今年四季度,北京楼市还将继续处于低温中。
  此外,据数据显示,今年1~3季度,北京市商品房新开工面积为1424.6万平方米,同比下降35.2%。与此同时,全市商品房销售面积为564.8万平方米,同比下降49.2%,实现连续7个月负增长。
  北京楼市“金九”萧瑟
  
  其实,自去年9月30日开启调控以来,北京楼市交易就逐渐降温,到目前维持在50万平方米以下的水平,体现出投资投机需求得到了有效抑制。今年“3•17”楼市调控政策的出台,被不少业内人士称为“楼市火爆的完结”,而“金九”的“冷清”收场则以事实验证了这一论调。
  上海易居房地产研究院统计显示,2017年9月,北京新建商品住宅成交面积为37万平方米,环比增长3%,同比减少60%。作为传统的销售旺季,从市场具体走势看,楼市供应在上涨,但成交环比仍在下滑。2017年的楼市“金九”,北京共有14个项目相继入市,住建委新下25个商品房预售证,住宅供应量新增3706套。但数据显示,9月北京住宅市场成交1446套,环比下降2.0%;成交面积20.81万平方米,环比下降3.7%;成交均价52077元/平方米,环比上涨6.3%;成交金额108.384亿元,环比上涨2.4%。
  其中豪宅下跌明显。数据显示,9月北京10万元均价及以上的豪宅项目成交10套,环比减少47%,同比减少88%,正处于快速降温态势。
  商住楼成交更为惨淡。9月份,北京商住房项目成交量为2套。从2010年1月有观察数据以来,今年8月份首次出现月度零成交现象。到了9月份新增两套,但总体说明此类市场降温的彻底性和政策的有效性。
  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,与北京二手住宅交易量触底并持续回升的市场情况相比,北京新房市场持续降温的趋势仍在延续。2016年9•30新政、2017年3•17新政,以及之后信贷政策的持续收紧,使得购房需求大幅萎缩,市场交易量持续回落。虽然随着房价的回落,购房需求,尤其是首次置业的刚性购房需求逐步复苏,理性回归,但由于目前新房市场在售项目或新增供应的项目受过往两三年地价高企影响,大都为适合改善购房需求的高总价、大户型房源,使得更多首次置业需求流向了二手房市场低总价的中小户型房源。
  此外,易居研究院数据显示,9月北京新建商品住宅库存面积为645万平方米,环比增长7%,同比减少21%。该研究院以住宅存销比=当月底住宅库存面积/最近6个月住宅成交面积平均值,计算库存去化周期。9月份,北京新建商品住宅存销比为15.1个月,比 8月份有所增加。自2016年12月份开始,北京存销比总体上处于攀升阶段,这和市场交易相对疲软的因素有很大关联。
  我爱我家数据统计也显示,截至9月底,北京全市新建纯商品住宅可售存量为36024套、654.31万平方米,虽然与去年同期相比有所减少,但库存套数环比增长6.6%,库存面积环比增加6.2%。5月份以来,北京新建纯商品住宅库存量持续增加。
  胡景晖表示,3•17新政开始,北京政府主管部门在楼市调控方面双管齐下,在限购、限贷的同时,不断加大住房供应力度。一方面加大土地供应,另一方面督促全市“拿地未开工”项目尽快入市形成有效供应。3月以来北京住宅新增供应保持了整体持续上升势头,可售库存也持续增加。随着未来可售库存量进一步增多,这对平抑房价,引导房价稳中有降将起到积极作用。
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