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两会定调2018楼市走向
http://www.cubn.com.cn/ 房地产  2018年3月27日

■中国联合商报 记者 温艺晗 北京报道
  2018年全国两会拉下帷幕,楼市今年的发展轨迹基本定调。全国两会期间,多部委就房地产的相关问题,纷纷表态。政府工作报告中提出,让人民群总早日实现安居宜居。业内人士分析,房贷收紧或成2018全年基调。
  
  房地产引发多部委关注
  
  据记者梳理,在全国两会期间,多部委就房地产的相关问题,纷纷表态。
  据悉,银监会主席郭树清表示,杠杆率仍需降低。银行是防范金融风险攻坚战的主战场,重点工作之一是要稳定杠杆率,企业、政府和居民家庭部门的杠杆率都需要降低。目前居民家庭个人借钱消费、买房或者投资的增长速度非常快,需要警惕。
  农业部部长韩长赋表示,城里人买农村宅基地有违现行政策。城里人到农村买宅基地,现行法规政策是不允许的。如果城里人买了宅基地,在上面盖一个别墅或者搞个私人会所,那更是不允许的。随着人口向城镇流动,很多农村出现了闲置农房,如任其破败,是很大的浪费。与此同时,很多城里人到农村创业,对利用闲置农房有需求。如果能把闲置农房利用好,既可以给农民增加财产性收入,又能给创业人员提供场所。
  央行副行长潘功胜表示,积极支持购房合理需求。央行会督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策,对住房贷款执行差别化的定价,积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。我国在住房贷款的发放上长期以来一直坚持比较审慎的政策。当然,央行也关注到个别房地产企业在财务方面比较激进,会有一些风险。
  财政部副部长史耀斌表示,让房地产税公平合理。从国情出发来合理设计房地产税制度,使之更加合理公平,既能起到筹集财政收入的作用,又能有调节收入分配、促进社会公平的积极效应。
  中财办副主任杨伟民表示,建立房地产调控长效机制。我国的债务主要包括政府部门债务、居民部门债务、企业部门债务。居民债务方面,要通过控制房地产泡沫来防范过快增长,建立新的住房制度和房地产调控的长效机制。
  房贷收紧或成基调
  有代表建议完善配套政策
  
  据了解,去年以来全国有数十座城市调整了房地产调控政策。在此次的政府工作报告中再次提出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。
  而在炒房者最常使用到的是金融杠杆。2017年,各城市的限贷政策击退了众多的购房者。以广州为例,2017年一手住宅成交89859套,比2016年降三成,限贷政策功不可没。另外从2017年初到2018年初,广州首套房贷利率也经历了从基准利率8.5折上调至没有折扣,甚至上浮至1.1倍的情况。
  业内人士分析认为,今年贷款额度继续吃紧,贷款利率继续上升。一旦更多银行开始暂停房抵贷,市场上流动性会骤然紧张,将进一步打击投资炒房客的炒房热情。
  专家表示,房贷收紧发生在降杠杆的大背景之下,除了要着力降低企业负债率,还提出要抑制居民杠杆率,而居民杠杆率上升的主因就是房贷增长。房贷利率全面上浮,也是响应“房子是用来住的、不是用来炒的”号召,控制房价上涨、抑制投资需求是目前重要的政策取向。
  “在政策连续性下,收紧或成为2018年全年的政策基调。”业内人士分析,对于当前市场来说,贷款政策收紧是必然的,无论是可贷资金的规模变动,还是银行本身防范金融风险,都会在此类贷款方面有所收紧。
  “我国房地产业与银行业关联密切,房地产价格的大幅下滑将给银行业带来系统性风险,危及金融安全。房地产信托投资基金是金融服务供给侧改革的重要抓手,可以有效落实‘三去一降一补’的宏观政策,盘活各类存量经营性不动产,可以为房地产业提供长期的融资渠道,有利于房地产企业向‘轻资产’经营模式转型,有利于防范系统性金融风险。”全国人大代表、中国人民银行石家庄中心支行行长陈建华建议,参考国际成熟经验,完善房地产信托投资基金有关配套政策,支持房地产信托投资基金试点工作开展。
  陈建华代表说,房地产信托投资基金是国际上成熟的房地产投融资产品,是支持住房制度改革、推进住房租赁市场发展的重要工具之一。近几年深化经济体制改革重点工作和支持住房租赁市场文件中,均明确提出积极推进房地产信托投资基金试点。2016年,国务院发布《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》提出“支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型”;国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金试点”。2017年7月,《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中再次提出推进房地产信托投资基金试点工作。
  陈建华代表建议,人民银行、证监会、住建部、财政部等有关部门充分借鉴资产支持证券(ABS)的成熟机制和模式,研究设计我国房地产信托投资基金的标准化模式、交易结构及退出机制等方面,尽快建立全国性房地产信托投资基金市场体系。财政部、国家税务总局按照国际惯例,以税收驱动为基本指导思想,对房地产信托投资基金设立、运营和退出环节给予相应的税收优惠政策。税收政策向房地产信托投资基金类的机构倾斜,培育更多的专业化、规模化、集约化的机构,引领住房租赁市场发展,有效建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
  
  政策导向
  按需买房成市场趋势
  
  关于房贷利率的问题,近日有媒体提问央行行长周小川,他表示:现在的利率在历史进程中仍然不算高,未来低利率或将告一段落。3月18日,东莞传来重磅消息:首套房贷利率最高上浮40%!这也就意味着贷款100万利息就要增加45万,信贷宽松时代真的已经逝去!
  近日,东莞建设银行信贷部工作人员表示很“头疼”,建行的一、二手房贷业务基本暂停,2016年积压的房贷到现在还没有完全放款,业务具体什么时候重开还需要等待通知。
  提高放贷利率的城市层见迭出,据不完全统计,北京多家银行近日将首套房利率上浮10%。广东珠海多家银行首套房贷利率上浮10%~15%。四川成都大部分银行房贷利率都在基准利率基础上上浮10%~15%。湖北武汉首套房贷利率普遍上浮20%,二套房利率上浮30%……业内人士分析认为,2018年信贷收紧是大概率事件。现在处于金融去杠杆时期,信贷收紧;另一方面,银行放款时间延长,对开发商的资金链也是个严格考验,房企资金回笼压力不小。
  “房子不是炒的,是用来住的。”已经成了不可动摇的政策导向,因此政府陆续启动各项举措以利于房地产平稳发展。在2018年政府工作报告中指出,要启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。
  在2018年政府工作报告中指出,要提高新型城镇化质量,今年再进城落户1300万人,加快农业转移人口市民化。并且将优先发展公共交通,健全菜市场、停车场等便民服务设施。有序推进“城中村”、老旧小区改造,完善配套设施,鼓励有条件的加装电梯等。毫无疑问,目前不断提升中的城镇化率,依然能够给不少城市的房地产市场提供人口红利。
  记者了解到,棚改主要是满足最基本的刚需住房需求,带有政策导向性。过去三年,棚改开工量分别为580万套、606万套和609万套,而且采用货币化安置的比重也达到50%。这些棚改人口也将成为住房的刚性买家,成为三四线城市房地产市场的最大红利。
  除此之外,在住房供应体系方面,政府工作报告中提出,“支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。”毫无疑问,除了普通商品房的供应之外,租赁住房和共有产权房成了解决住房需求的两大法宝。
  据了解,去年各地新出台的房地产调控政策中,大多都有提到租赁住房。根据易居的最新统计,目前中国的长租公寓品牌运营商已经有约1000家,还有如万科、保利、龙湖、合景泰富等房企,也已经进军长租公寓市场。随着各地不少租赁用地的推出和开发,未来租赁住房将成为居住者的的重要选择。另外购房者和政府各持有部分产权的共有产权房,则可以解决租房与自住购房之间的“夹心层”需求。
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