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楼市调控走向差异化 政策告别“一刀切”
http://www.cubn.com.cn/ 房地产  2018年4月10日

■中国联合商报 记者 宋博 北京报道
  2018年政府工作报告指出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。”而进入3月中下旬以来,全国多地出台楼市调控新政,此轮楼市调控的一大特点就是——“差异化”,甚至在大连、淄博、衢州等地,差异化调控从“因城施策”升级为“因区施策”。
  
  二线城市调控密集出台
  
  3月19日,在全国两会“部长通道”上,住房和城乡建设部部长王蒙徽表示,下一步的工作将坚持调控的目标不动摇,力度不放松,他还强调,要将建立和完善差异化的调控政策体系。
  而据媒体不完全统计,今年全国两会闭幕之后的短短两周里,已有至少14个地方出台楼市调控新政。从各地的实际政策推出来看,“差异化”也正在成为下一阶段房地产市场调控的主要特征。
  3月21日,大连国土资源和房屋局发布楼市新政,规定本地户籍家庭在中心城区限购2套,且限售2年;非当地户籍中心城区限购1套,且要提供社保或个税证明。大连也成为全国两会后首个发布楼市调控政策的二线城市。
  3月27日,长沙市推出差别化购房措施,限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目(不含定向限价房)和新建商品住房项目中144㎡(含)以下户型的普通商品住房,优先满足首套刚需购房群体。长沙明确,项目开盘前积累的首套刚需购房群体数量大于符合规定的可售房源数,则进行摇号选房。
  3月28日,深圳市“三价合一”正式落地,要求建立信息互通查询机制,规范购房融资,遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象。
  知名房地产专家谢逸枫在接受《中国联合商报》采访时表示,深圳市 “三价合一”政策的出台,会在一定程度上增加房地产交易时的首付与税费,可能使得深圳市房价出现明跌暗涨的情况。他认为,深圳市之所以出台这项政策正是因为深圳楼市出现了“一二手倒挂”的现象,而在“三价合一”政策实施之后,深圳市的一手房3月份交易量大幅上升。不过谢逸枫强调,如果调控只关注一手房或二手房某一方面的话,将无法达到预期的效果,一手房和二手房的房价都将无法下跌,反而同时会出现房价上涨的情况。
  3月28日晚,杭州市住管局发布消息称,针对近期商品住房市场出现的炒卖房号、捆绑搭售等违规行为,将开展专项整治行动,并将采取公开摇号全程公证的方式,切实规范市场销售行为,维护市场秩序,具体办法将于近期公布。此前,上海、南京、成都也部分实施了摇号选房的政策。
  两天后,西安市跟进摇号政策,明确意向购房人数多于可售房源的,应采取公证摇号方式公开销售,由公证机构全程监督,严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。
  3月31日,海南发布了被称为“业内最严”的调控政策。政策要求,非海南省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房。非海南省户籍居民家庭在海南购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。通知印发后购买的住房,限售期从自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。
  同日,广州发布公积金贷款新政。4月1日起,广州提高公积金贷款申请门槛,本市户籍职工需连续足额缴存住房公积金至少一年,非本市户籍职工连续足额缴存住房公积金2年以上(含)。新政明确,住房公积金贷款以职工的诚信记录作为重要审批依据,以欺骗手段提取本人住房公积金账户内存储余额的职工,全额退款5年后才可申请住房公积金贷款。
  截至4月3日,没有出台限购或限售政策的二线城市仅剩哈尔滨、呼和浩特、银川、西宁、拉萨和乌鲁木齐6城;更进一步的是,今年的楼市政策在保持严厉调控的态势之外,限售政策已下沉到三四线城市及县区。
  
  三四线城市加入限购行列
  
  日前,安徽省阜阳市阜南县出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见(试行)》(简称意见),指出房屋销售成交价格不得超过发改部门备案价格。否则,房产局不予办理《商品房买卖合同》备案。
  此外,为严控投机炒房,大幅延缓多套房上市交易时间。意见明确,阜南县居民在县里名下已有2套住房,购买第3套(及以上)商品住房后5年内不得上市交易,非阜南县户籍居民在县里名下已有1套住房,购买第2套(及以上)商品住房后8年内不得上市交易,起始时间以购房人缴纳契税时间为准。
  而在泸州,3月27日执行的《规范管理促进房地产业健康发展的实施细则》指出,实行地价房价局部调控。对中心城区热点区域的地块,需要采取限定住房销售价格、配套保障房、自持租赁住房配建等方式调控地价的,由住建部门会同国土资源部门、规划部门提出方案,并列入土地出让方案报市政府批准后执行。
  细则还指出,加大对房地产开发项目超容积率规划源头治理,杜绝超标准规划设计赠送面积(不计产权的面积)。
  中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时表示,超过10个城市在3月下旬启动新一轮调控,有两方面值得注意。一方面调控范围扩大,三四线城市加入限售,另一方面,保护刚需成调控重点,热点城市购房出现刚需优先摇号选择限价房。
  不过谢逸枫则持不同看法,他认为,三四线城市的楼市由于去库存完成与棚户货币化政策的进行将迎来一轮上涨,虽然现在已有三四线城市加入了限购政策,但三四线城市出现大批的政策调控的可能性不大,按照现在三四线城市的去库存周期看,基本已完成去库存任务,进入补库存阶段。目前房企纷纷进入三四线核心城市,销售业绩与拿地的布置就是最好的证明。
  在谢逸枫看来,各地密集出台楼市调控政策,将对于二季度楼市走向产生以下影响:首先,调控政策的出台是为了抑制房价过快上涨,但政策的出台会对房价和成交量产生抑制作用,在调控政策的影响下,推出调控政策的城市将迎来楼市成交量的大幅度下降;其次,随着调控政策的发布,楼市将迎来刚需的增加和供应量的减少,而受这两方面及房贷利率上调等情况的影响,将刺激房价上涨。不过他表示,今年一季度房企资金压力增大,将不排除房企为了缓解资金链的压力,而推出打折等促销手段,在这样的情况下,房价可能迎来下降或是涨幅回落的情况;最后,商品房库存量将增加。
  “纵观最近多地出台的房地产政策,与之前的房地产政策并无大的变化,其目标依然是抑制房价增长过快,手段也并无出新,调控政策的意图还是为了稳定房地产市场。”谢逸枫表示,总体来看,楼市整体量跌价稳的走势不会有太大的变化。
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