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房价合理回归促进“两房协调”
http://www.cubn.com.cn/ 房地产  2018年4月11日

■文/马先标
  稳定住房价格的调控思路由来已久 ,而演进到“住房价格回归合理水平”的调控模式则在2009年始露端倪,后来该表述又频繁地出现在媒体的报道中,学界和业界也围绕该问题进行了质性、量性的初探,然而尚未对其深究以系统阐明,或停留在理论应然层面,而政策操作性需提升。这既与问题本身的复杂性有关,也与完全洞明该问题需一个过程有关。
  
  正确区分住房价格
  房地产价格以及房价的区别
  
  首先,房地产价格的外延就必然大于房屋地产价格。从房地产包括住房地产、非住房地产和其他类别的房地产的三板块理论,其中的住房地产、非住房地产可被称为为“房屋地产”,而“其他类别的房地产”指与房屋建筑有关的基础设施与建筑地块的有机整合体及其所衍生的权利,如城市市政设施等。反映在价格层面,房地产价格的外延就必然大于房屋地产价格。
  其次,房地产价格与房屋地产价格的外延均大于住房地产价格,或大于住房价格。无论是广义的房地产三板块理论,还是一般层面将房地产划分为住宅房地产和非住宅房地产的两板块理论,房地产与房屋地产的外延均大于住房地产。反映在价格层面,房地产价格与房屋地产价格的外延也都大于住房地产价格。又因为住房与赖以立身的土地构成不可分割的物理单元,住房价格实际上就是狭义的住宅和土地所构成的住房地产的价格的简称。故此,房地产价格与房屋地产价格的外延自然就大于住房价格。
  复次,严格地讲,房价(房屋地产价格的简称)外延大于住房价格。正因为在房屋地产体系中还存在一个农工商等生产性用房的非住房地产板块,其价格调控机理异于住房地产,故此,严格地讲,房屋地产价格即房价的外延,也大于住房价格。
  最后,虑及日常习惯和行文便利,这里约定:如无交代,文后的房价即指住房价格,与其相关的概念之间的逻辑关系亦然,如商品房(价)即指商品性住房(价格)。但是,由于住房调控问题相当复杂,房屋调控和房地产调控更为艰巨,所以房地产价格不宜简称为房价,需严格区分房地产价格与房价、住房价格之间的不能互相替代的逻辑关系,并正确加以使用,否则会给理论的科学发展和政策的有效实施,带来不应有的障碍。
  
  住房价格回归合理水平的
  方式与适用条件
  
  那么,在国内宏观经济基本面仍然向好,只是部分城市房价奇高而蕴育潜在的金融风险的“时区”,如何选择适当的干预方式以促进整体房价合理回归呢?此阶段与常规情境相比,保障房的干预方式不变,而表现为直接的价格干预,不过,关于商品房板块的干预方式,与常规情景相比,其差别主要体现在普通商品房层面。推展开来,普通商品房价格回归调控既契合中国人均资源约束强化的国情,也可以弥补中国式保障房因信用体系瓶颈而造成的房困破解的不足,还有利于培固壮大中产阶层、型塑稳定的社会结构,故此,它可以纳入房价回归的直接干预领域。不过,当前商品房价格总体高扬,蕴含金融不稳定的潜在风险,所以需要对中高档以上商品房价格实施大力度的间接干预,间接地熨平过快上涨的房价、挤压过度的房价泡沫,以防范金融不稳定乃至经济不稳定。
  
  合理水平的考察维度
  与度量问题
  
  关于合理水平的考察维度。仅从字面观照,就可认清住房的主功能在于居住,宏观当局对住房价格回归调控的战略意愿正是基于这个逻辑,因而住房价格回归合理水平的主维度是居住,而不是投资或投机。
  关于合理水平的度量问题。在总的质性标准上以住房体系健康发展,即房困破解和商住房产业化健康发展为标准。在总的量性标准上可参照住房价格收入比(下简称为PIR),来界定保障房和普通商品房的价格是否合理,当然面对PIR操作难度大的问题,需创新契合国情的量性评价工具,文后将对此详述。对中高档以上商品房价格的指标控制,主要体现在质性上要有利于防范和化解金融不稳定,其量性上的指标控制既复杂,也没有普遍的必要性。
  
  保障房价格合理
  回归的重要意义
  
  一是保障房价格回归有利于提高房困群体住房支付力住房,理论表明,商品房适合中高收入阶层居住条件的改善,保障房则针对中低收入群体的房困破解,而房困问题的实质归结为中低收入群体的收入相对于房价而言,常常显得较低,故此,一般情况下应通过保障房价格水平的合理调控来提高房困群体的相对收入和住房支付能力,从而实现房困破解目标。各国破解房困的这一普遍经验和大思路,中国概莫能外。
  二是部分城市保障房价格偏高而需要下调,目前各地在确定公租房的租金时,高低不平衡的现象显著,部分城市公租房租金仅略低于市场价,导致低收入群体租房能力出现危机;经适房层面,自1998年至今,诸多经适房套型偏大、价格偏高而实际上沦为中高档商品房,从很大程度上影响房困问题的破解。因而,需要对公租房、经适房等为主导的保障房价格实行回归调控,快速破解中低收入群体的居住贫困。
  三是经适房有扩内需、促消费的组合功效。经适房是具有一定商品性的保障房,由于适用对象面大量广,在当前其价格回归到合理水平有利于扩大内需,促进消费增长,因而兼具民生工程和经济发展工程的特征。
  
  PIR在划分高中低收入阶层时
  存在难以操作的问题
  
  PIR是一国或城市的居民平均年收入和年上市住房平均售价之比,由于该指标是在广泛实践的基础上、经过高度概括而制定出来的,被诸多国家和地区用来衡量居民购房承受能力,故此已有一些研究者提出用其划分高中低收入阶层而作为住房价格的调控目标。然而,该思路在理论层面科学合理,而在实践中,尤其在中国式环境下操作困难甚大,一方面由于在我国居民的明收入和隐形收入结构中,隐形收入统计资料还难以建立,且年上市住房平均售价之比在国内外统计难度大,故计算PIR在实际中有相当困难;另一方面PIR应位于3-6还是4-8之间合适,由于专家研究视角、价值取向不同而相异,参照国际经验还遇到汇率折算问题。。因而,各地试错性地选择PIR区间值以作为住房价格衡量工具的有益经验要借鉴,但是仍需创新中国式可操作的工具,以综合提高价格回归的检验效能。标准化住房就是这样一个操作性强的工具。
  
  用标准化住房替代PIR
  划分房价回归调控中的收入阶层
  
  这里主要用套房面积来反映保障房、普通商品房、中高档以上商品房的类别,进而划分房价回归调控中的各收入阶层。
  其一是标准化住房的类别界定。毫无疑问,世界各国关于住房标准的指标数值,是存在显著差别的,除了人均住房面积这一指标外,还有另外一套指标体系,即最低标准(也叫生存标准)是一人一个床位,合理标准或文明标准是一户一套住房,而舒适标准是一人一间房。综合这两类经典指标体系,我们说,国内成套的公租房面积标准定位在国办发〔2011〕45号文《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》第二条第一款规定的40平米左右。在国发2007[24]号文《关于解决城市低收入家庭住房困难问题的若干意见》第三条第十款中,明确了经适房的成套面积标准控制在60平米左右。根据国办发〔2006〕37号文,国标普通商品房套型建筑面积确定为90平米左右。可以认为,超过100平米的商品房属于中高档以上商品房。
  其二是依标准化住房理路划分高中低收入阶层。确定了住房类别后,可以约定:拥有自主产权房总面积超过100平米的为中高以上收入群体;拥有自主产权房总面积在60-100平米之间的为中产阶层收入群体;其余居民,居住面积在60平米左右以下但大于40平米的,为中偏低收入群体,居住标准更低的为低收入群体,两类群体有时又合并为广义上的低收入阶层[从居住群体是单身还是家庭出发,这里约定:收入阶层的划分主要以三口之家的核心家庭为单元。至于三代甚至四代同堂的家庭住房面积标准,应乘以扩大系数,相应地界定其收入阶层。单身家庭的政策阐释参照三口之家的标准而适当调整。可能会有反对的声音:认为仅强调住房面积而忽视建材规格与居住环境差别,不能全面反映居住标准。这种看法当然有一定道理,但是任何评价工具都不可能尽善尽美,建材质量和居住环境难以量化考核,故而正常条件下,居住面积无疑是居住条件最关键的衡量指标,用其划分居住维度下中低收入阶层的主功效和操作思路,需要坚持。
  
  保障房合理价位问题
  
  尽管标准化住房为划分房价调控中的收入阶层,以精准确定房价回归程度提供了有力工具,但作为社会科学范畴,住房价格调控指标难以量化的总特质依然存在。这就要求仍应重视抽象的质性目标分析,在此基础上实现质性和量性目标的互补性检验。
  一是保障房价格回归的总体质性目标是促进房困群体拥有基本居住条件。让中低收入群体拥有基本的居住条件而尽快脱离房困,无疑是各方共识的保障房价格合理回归的总体质性目标。但什么是脱离房困的基本居住条件呢?这就关涉到保障房价格调控的量性目标了。
  二是近年来,中央和地方政府创新融资平台并通过公共性资金支出,建设了大量以公租房为主的保障房,急需合理定价,以与宏观当局“优化投资结构,提高居民消费能力,并把增投资与扩消费更好地结合起来”的战略意愿相匹配。参照前述,以保障房中的公租房、经适房为例,如果实现中偏低收入群体拥有40平米至60平米左右的经适房、低收入群体拥有40平米左右的公租房,那么此时的保障房价格回归,可以认为就基本合理了。
  
  商品房合理价位问题
  
  前面已交待了当前商品房价格调控的重点是普通商品房价格合理回归,且其具有契合资源禀赋国情、弥补中国式保障房的不足和促进中产阶层培固的重要意义。故此,现重点阐述普通商品房价格回归的定位问题。
  一是普通商品房价合理回归的总质性目标是中产阶层享受有尊严的居住条件。作为社会发展的中坚力量,一个庞大的中产阶层有利于社会可持续稳定和可持续繁荣,因而,保证其获得有尊严的居住条件,无疑是必须维护的基本人权。但这里同样存在着“有尊严的居住条件”的量性标准问题。
  二是普通商品房价合理回归的总量性目标是让中产阶层拥有国标居住条件。由于普通一词即有中等、平常之意,所以普通商品住房也就是中低价位、中小套型的普通商品房,故此可以认为,中产阶层能够消费得起套型建筑面积90平米左右的国标普通商品房。
  三是“应保尽保”也是普通商品房年度价格是否合理回归的基本检验工具。我们已经认识到,享有合适的居住条件而有尊严的生活是中产阶层的基本生存权。既然保障房价格合理的基本检验工具是让中低收入群体应保尽保,那么普通商品房年度价格合理回归的调控,也应达到对中产阶层的“应保尽保”。“应保尽保”,兼具质性和量性的评价特征,能有效地保证房价回归调控目标不脱靶,从而需要在该调控范畴加以贯彻。
  
  引导各阶层正确认识房价
  回归中的利益调整
  
  住房价格回归引起高中低收入阶层利益增减的总状况呈现为:中高收入群体感觉吃亏、中低收入群体受惠以及中产阶层利益变化不大。与利益增减调整相伴随的必然是心理冲突,由于住房价格形成中心理因素占相当份量,甚至超过实际变量,如不能引导各阶层正确认识住房价格变换所带来的利益调整,势必导致心理抵抗和利益冲突规模化,阻碍价格合理回归。为此,需采取如下对策:
  一是引导中高收入群体直面住房价格合理回归中的利益得失。中高收入群体认为房价下调使其住房资产价值缩水,并且他们中的部分成员从居住不足的困境一路奋斗而来,才住上宽敞舒适的商品房,之前他们可能没享受到保障房优惠,因而对中低收入群体享受保障房可能存不平衡心理,故而有本能地抵抗住房价格合理回归的倾向。
  对此,政策阐释与引导的重点在于:
  (1)、住房价格合理回归是大势所趋的规律。住房价格合理回归是宏观当局从住房体系健康发展和居住民生保障的大局出发,而采取的必然行动,任何一个负责任的现代政府都不可能对扭曲的高房价和绝大部分居民降房价的普遍呼声漠然视之,也不可能对庞大的中低收入群体的房困坐视不管。
  (2)、住房价格合理回归对资产的积极保护。保障房和普通商品房价格的合理回归在一定程度上可能让中高档商品房价值缩水,但当面临住房价格太高,有引发楼市泡沫过度膨胀而衍生金融不稳定的趋向,及时果断地从经济社会协调发展的大局出发调控住房价格,在某种程度上可避免金融不稳定下楼市价值急剧缩水,甚至一落千丈的悲惨局面,因而是对中高收入阶层的住房资产价值所进行的积极保护。
  (3)、回归调控的重点对象不是中高档商品房。文前已指出,当前一段时期住房价格合理回归调控的重点是普通商品房和保障房,只要不在金融规模化不稳定时局,宏观部门不会对中高档商品房进行直接的价格调控,而由市场机制决定其供需价格,故不直接损伤中高收入群体的中高档商品房资产。
  (4)、做住房市场战略投资者以规避损失。中高档商品房是使用期更长、规格更高和价值更大的耐用物品,随着城市化中人口迁移所带来的刚性住房需求和中低收入群体收入的改善,从长远来看,中高档商品房因稀缺而有相当的升值空间,中高收入群体可以做楼市上的战略投资者而规避调控所带来的短期损失。
  (5)、在房改政策房与保障房中平衡心理。近年来政府前所未有的重视保障房,确实与先前财力不足、经济蛋糕不大的阶段保障房惠及面较窄的状况形成对比,但政策难以全过程地无缝对接并雷同,部分没赶上保障房这趟班车就已晋级为中高收入阶层的人士,应为社会事业发展的进步而鼓呼,而不宜心生情绪。而且,部分中高收入群体曾经享受过房改政策房,现在的中低收入群体未必能尝到那样不错的滋味。
  总之,只要引导中高收入群体换位思考公共部门所居角色,就会使其认识到,在“两利相衡取其重,两害相衡取其轻”的逻辑下,宏观当局必然对住房价格进行回归调控,从而促进其理性对待调控;与此同时,引导其正视既
  有政策环境而采取适当的趋利避害的资产保值增值措施,客观对待住房价格合理回归中的利益得失,并对中低收入群体的居住改善持人文关怀之心。
  二是引导中低收入阶层和中产阶层积极对待住房价格合理回归。
  (1)引导中低收入群体在住房价格合理回归中积极有为。
  作为整个住房价格合理回归的有机组分,保障房价格的合理回归确实使中低收入群体享受到合理房价下基本的居住福利。这里面既体现全社会的人文关怀,也与中高收入群体的经济效率和纳税贡献有关,离开中高收入群体的
  经济效率和纳税贡献,公共部门难以累积充裕的财力建运保障房。
  因而,中低收入群体要积极诚信地披露真实的收入信息和居住信息,尽适足财力消费住房;与此同时,在享受社会居住福利的同时怀感恩之心,积极参加政府组织的公益性劳动,以实际行动感恩社会给予的居住优惠,平衡群体之间的某些不平衡情绪;再者,高中低收入群体之间不宜在“芝麻绿豆”式的争论中演绎“针尖对卖芒”的言语和行动冲突,存大同去小异地和谐共处和积极工作,乃是正道,在虚拟空间比较发达和网络交流活跃的现时代,尤其如此。
  (2)中产阶层的引导方面。
  庞大的中产阶层多经历过房价过高的居住贫困,感同身受使得他们会理解并支持保障房价格回归调控,从而促进中低收入群体居住改善的政策;再者,住房价格合理回归对其利益的调整不大,因而他们也不会抵制住房价格合
  理回归,甚至普遍支持调控行动。
  通观高中低收入群体的心理引导:促进中低收入群体快速普享保障房而脱离居住贫困,有利于社会和谐稳定,一个稳定和谐的环境有利于创新创业创富;社会的运转不仅是经济效率和利润最大化,还有公平正义与和谐至上;
  “自己吃肉,也要允许别人喝汤。”以及“大家好才是真正的好。”这些经典的原理、语录和通俗格言,应该得到各阶层共同体认。
  至此,我们就容易发现,房价合理回归客观上存在引发高中低收入阶层之间的利益调整和心理冲突的趋向,但是通过正确引导以缓解利益矛盾和心理冲突,就为最小化阶层阻力从而增大对住房价格合理回归的拉力,创造了有利的氛围和环境。
  
  引导地方政府客观
  对待房价回归中的利益冲突
  
  虽然住房价格回归的实施者是央地政府所组成的共同体,但是住房是位置难移动的区域性物品,各地情况又有差别.我们的国家很大,各地情况不一样,住房制度改革主要应由各省、自治区、直辖市来抓。可见,地方政府在住房领域的重要位置由来已久。所以地方政府对住房范畴的管理调控功能显要,在相当程度上甚至影响房价回归的成败。要形成上下同欲的房价回归合力机制,无疑需地方政府常态化落实中央政府的调控意愿。从供需出发,几个杀手锏政策工具[包括扩大保障房和普通住房供给量、结构化供给土地、住房限购、房地产税收征收试点等。]都曾经取得成效,但这是在中央政府三令五申以及像“不换思维就换人”的组织措施下才勉强奏效的,真实的状况是,现行体制环境下,一些房价回归调控政策有造成部分地方政府财力缩减的倾向,并衍生央地之间的利益冲突,从而有可能累积为迟滞调控的阻力。
  (马先标 经济学博士、政治学博士、教授、住房改革、体制改革与城镇化问题专家。《中国房地产》杂志编委、中国区域经济学理事。)
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