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河南尉氏县“翰海•航城”项目涉嫌违规销售
http://www.cubn.com.cn/ 商与法  2018年4月16日

新闻图片1
■中国联合商报 记者 周磊 赵伟立 河南报道
  地基未建就“画图卖房”,未获得商品房预售资格就敢于公然兜售,一旦开发商卷款跑路,购房者将陷入困境。这一切都令人触目惊心。
  日前,河南省尉氏县岗李乡占庄村“翰海•航城”地产项目涉嫌违规销售,情势严重,中国联合商报记者为此展开了调查。
  从事房地产的翰海港汇置业有限公司运作“翰海•航城”地产项目,刚打地基,一半以上楼盘连地基都没挖,只有效果图,更无商品房预售证,就公开对外全款售房。据了解,这种行为已经涉嫌违规销售。
  
  不具备楼盘销售资质违规售房
  
  3月30日,记者来到尉氏县岗李乡占庄村的“翰海•航城”地产项目售楼中心。许姓工作人员告诉记者,项目总占地面积1700亩,一期部分楼盘正在打地基,第一个版块已经卖完了,1号、3号、4号、7号、8号楼地基还没打,房子已全部订完。记者说想买8号楼房子,工作人员称,8号楼只有面积90平米和135平米两种,均价6000元左右,已经没有房子了,如果昨天来交5万块钱排号还有机会选房,今晚上可以通过微信选房,选中的明天8点过来交全款,明天早上7点开盘,房子不能按揭贷款,必须一次性全款交清,明天开盘价格可能在6000多,2020年交房,3年的工期。
  工作人员还说,我们推出720套,现在排号排了1200套,因为是全款,有的人钱不一定能凑齐,可能会有退房的,他让记者耐心等待。接着他又说,一期的第一部分1200套全部卖完了,第一次和第二次开盘共卖掉2600套,均价都是5500,现在是第三次开盘。
  记者追问:没有预售许可证不是不让卖房?工作人员说他知道,“我们老板现在采取的是以团购的名义先交5万排号”。记者再问:已售的2600套购房者不是都交了全款?对方回答:“是的。如果有预售证就不是这个价了,现在买最划算,因为价格低,再过半年预售证就下来了”。
  按照《中华人民共和国城市房地产管理法》,取得预售许可证需要满足三个条件:交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。这三个条件具备之后,就可到县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。各地为了便于监管,会将第三个条件确定得比较具体。一般会有如此规定:对“7层以下(含本数)的商品房项目已完成结构工程并封顶,7层以上的商品房项目已完成三分之二结构工程”的项目,有关部门才会向开发商颁发《商品房预售许可证》,否则不允许以任何形式对外售房。即便有些地区为缓解开发商的资金紧张,也会把七层宽限为六层。
  所以,以“完成7层以下结构工程并封顶,7层以上已完成三分之二结构工程”的标准衡量,“翰海•航城”地产项目连地基尚未开建,明显不具备获得商品房预售许可的资格。那么,开发商为何敢于公开定价出售呢?
  
  巨额预售款存在巨大风险
  
  为弄清事实真相,中国联合商报记者前往尉氏县房管所做了细致咨询。一提到翰海•航城项目,房管所相关工作人员称,该项目他们不好管,“房产商是某企业的大老板,房管所管不住,给他们下过处罚通知,但不管用,他们照样敢卖。房管所鲍姓所长表示安排人再去查处一次”。
  据专家分析,翰海•航城”项目只有几栋楼刚打地基就敢于对外大面积公开发售房屋,按销售人员所讲,第一次和第二次开盘就销售了2600套,再加上第三次开盘的720套,总共已卖出3300套,按平均每套100平米、均价5500计算,开发商预计收取18亿元购房款。其巨大的风险之处在于,未批先建、先售的“翰海•航城”项目能否获得《商品房预售许可证》还是未知数。一旦这样,众多购房者将遭受巨额损失,进而可能酿成群体性事件,严重危及尉氏县社会稳定。
  1995年1月1日起我国开始实行商品房预售制,尽管争议颇多,这项被称作我国房地产市场基础制度之一的制度目前已经历了18年。有关人士表示,自预售制实行以来,根据相关法律规定,开发商要取得《商品房预售许可证》的条件并不严苛。在这种情况下,如果政府部门不作为、监管不力,或滥开预售许可的口子,开发商很容易将房地产的建设风险转嫁到政府头上。近年来在我国房地产市场上,不断发生烂尾楼项目和开发商卷款逃跑的事件,即表明其潜在的巨大风险和隐忧。
  记者发稿前,致电开封尉氏县房管所执法股李姓负责人,想进一步了解核实对"翰海•航城"的执法监督情况,李姓负责人说已经对该企业进行了查处,记者要求将处罚决定书传真或拍照发到报社,却遭到拒绝。本报将继续追踪报道。
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