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海南楼市大变局房企转向长线发展
http://www.cubn.com.cn/ 综合  2018年5月16日

■中国联合商报 记者 宋博 北京报道
  从四月起,海南就成为了国内外关注的焦点。
  4月13日,习近平总书记在海南建省办经济特区30周年纪念大会的讲话中宣布,党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区,支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设,分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。
  之后,国务院发布《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》,鼓励海南发展赛马运动项目。而从5月1日起,中国对包括俄罗斯、英国、法国、德国、美国等在内的59国人员赴海南旅游实施入境免签证政策,免签逗留放宽至30天,从团队免签放宽至个人免签。
  正如外媒所言,在中国政府支持下,海南旅游吸引力的日渐增强使其成为中国深化全方位改革开放政策的新窗口。“海南自由贸易港将对标世界最高开放水平,繁荣程度很可能将超越国际公认较为成功的自由贸易港新加坡、迪拜和中国香港。”
  不过,在另一方面,伴随着这些好消息一同出现的,是海南在不到一个月的时间里,楼市限购政策连续加码,直到获封“最严调控”——全省限购。
  看好海南的购房者和入驻海南的房企,在面对这“不留情面”的政策时,该何去何从?
  
  政策即时生效 售楼措手不及
  
  “壮士断腕。”4月22日晚,海南省住建厅厅长霍巨燃在解读海南楼市政策时,用到这样一个词。当天,《中共海南省委办公厅 海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》(下称“《通知》”)下发,公布新一轮房地产调控政策。
  北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池在接受媒体采访时说:“全省的房地产调控政策一般是由省人民政府办公厅发布的,这次还有省委办公厅加持,说明政府对楼市调控、对房地产市场的健康发展相当重视。”
  调控政策到来之急,让购房者措手不及。
  来自北京的庞女士与丈夫是在4月19日到达海口。“本来不是奔着买房来的,”庞女士告诉记者,夫妻二人来到海口是为了庆祝庞女士生日顺便度假的,“我们是到了海南才意识到调控来了,房子火了。”
  4月20日,在庆祝完生日之后,庞女士夫妻和随行的朋友通过当地朋友的介绍,开始了看房之旅,不过这个旅程出乎意料的短暂。
  “我们只看了两天房子,因为海南在三月底已经出了限购政策了,看房的人非常多,情绪也都很高涨,我们一天就跑了海口的好几个楼盘。”庞女士说,因为有海南要建自贸港的消息,很多人都认为海南的楼市调控政策可能会再次加码——“就像雄安一样”庞女士说,楼盘销售人员也都在催促他们早做决定。在看房第二天——即4月22日的白天,同行的朋友购买了一套一百多平方米的房子,而庞女士夫妻则决定多看几个楼盘再做决定。显然,这个决定让他们十分懊悔,“谁能想到呢,晚上就出了限购政策,房子彻底买不成了。”
  海南省住建厅相关负责人强调,新一轮调控的各项政策均从2018年4月22日20时发布之时起实施。各市县要严格执行,对购房人购房资格从严把关,不得弄虚作假。3月30日至4月22日20时之间,非本省户籍居民家庭已签订购房(含二手房)合同或认购协议,并已支付70%首付款,但尚未网签备案的,可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料,继续办理网签备案手续,执行原差别化住房信贷政策。4月22日20时之后补交、补足首付款的不予认可。
  庞女士告诉记者,23日他们返回之前看好的楼盘,售楼的工作人员曾要求他们耐心等待,工作人员去核实限购政策的起效时间,看看他们这些购房者是否能够乘上“最后一班车”。不过在他们等待半小时后,工作人员就无奈的通知他们,“政策没有可操作的‘余地’,想要买房的客人请离开吧”。
  庞女士感叹,在这趟购房之旅中,唯一值得庆幸的是他们并不是单纯为了投资而来海南买房的,“家是北方的,想在海南买套房子是为了冬天的时候带着家里老人来海南度假‘猫冬’,现在房子没买成,将来带父母过来住宾馆也是一样的。”
  
  保护生态环境 缓解本地住房压力
  
  与庞女士相比,来自河南的关先生则“幸运”得多。
  关先生认为,是多年经商的经验为他提供了“帮助”,“我和那些听说建了‘自贸区’才去买房的可不一样,”他说。
  “不打无准备之仗”是他的宗旨,关先生在2016年下半年就已经开始关注海南楼市,不过由于工作繁忙的原因,没能及时到海南来购买。“其实我还是买的有点晚,我买房的时候是2017年8月,购买的是位于海口的楼盘,”他向记者介绍道,“当时的房价是8900元,已经比我在2016年开始关注时的涨了将近一倍了。”
  据关先生了解,在今年初,他所购买的楼盘价格已经升至11000~12000元,“我认为这个房子的价格能达到15000元。”
  关先生之所以选择在海南买房,一方面是因为海南的环境、气候,“北方人嘛,到冬天都喜欢来海南这样的热带地区,而且我本身是做园林行业的,海南丰富的植被种类资源对我也是非常有吸引力的。”另一方面,则是关先生一直非常看好海南的发展,他认为,海南的地理位置和自然环境在我国是独一无二的,具有很大的发展潜力。
  “海南与大陆有琼州海峡相隔,这就使得海南在自然环境和政治条件具有天然的独特性。”关先生认为,海南在全省建设自贸区、自贸港的政治刺激下将获得飞速的发展,“在开放程度上领先于内陆地区。”
  而在关先生接受《中国联合商报》记者采访不久,海南就相继传出了开展赛马运动和“59国人员赴海南旅游实施入境免签证”的政策。
  针对海南楼市限购政策,关先生认为,在“限制热钱流入扰乱楼市”之外,环保也是海南政府作出楼市调控的一大原因。
  海南省政府副秘书长种润之在4月22日房产调控新政发布当日就强调,《中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》要求海南建立和完善房地产长效机制,实行最严格的节约用地制度,实施建设用地总量和强度双控行动,确保海南建设用地总量在现有基础上不增加。
  霍巨燃厅长则表示,要实行最严格的规划管控和节约用地制度,实行最严格的生态环境保护制度,保护好海南的绿水青山,坚决不做房地产加工厂,以壮士断腕的决心降低海南省经济对房地产的依赖。
  对海南省相关官员的这些表态,中原地产首席分析师张大伟分析说,随着海南全岛建设自由贸易试验区等政策的出台,海南调控的主要原因是避免经济利好房地产化,避免房地产投资需求爆发,影响市场稳定。
  霍巨燃厅长也在4月22日发布新政时强调,要让海南改革发展成果更多更公平地惠及本地居民,缓解房价上涨给本地居民带来的住房压力,使本地居民更有获得感,今后将通过建设公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造,妥善解决好本地居民基本住房需求问题。
  
  房企调整战略 谋求长线发展
  
  可是,与庞女士、关先生这样的普通购房者不同,在海南进行房地产开发的房企则面临着更为严峻的形势,毕竟海南的购房需求主要来自岛外。链家提供的数据显示,2017年上半年海南购房成交中,岛外购房占比高达88%,其中尤以京津冀和东三省的购房者最多,合计买走了超一半房产。
  关先生认为,之所以造成这种局面,一方面是因为海南的自然条件对北方地区的居民具有吸引力,另一方面是由于楼盘价格过高,远超海南本地居民收入水平,使得本地居民无力购买房产,“自然也就只能卖给外地人了”。
  而在调控政策颁布之后,这部分需求正在被抑制。
  据公开报道,4月23日一大早,海南当地一家大型房地产公司的早会上,一位负责人就表示,公司已经开始制定新的融资方案,因为之前的意向客户大多都是岛外的。而另一位全国性房企海南项目营销负责人在接受媒体采访时表示,目前公司总部还在商讨应对措施,但原本计划下半年入市的项目,可能会延后开盘或改变销售策略。
  此外,有销售人员感叹,海南楼市“全剧终”。
  据记者了解,包括融创、恒大、万科、碧桂园、鲁能等多家房企均在海南全岛重仓布局。
  恒大2017年财报显示,恒大集团在海南区域共有13个项目。据媒体计算得知,13个项目土地原值为151.72亿元,土储面积达1653.89万平方米。
  碧桂园目前则已布局海南7个城市,开发了碧桂园•珊瑚宫殿、碧桂园•三亚海等18个项目,在2017年5508亿元的合同销售额中,海南省占据3%的份额。据克而瑞2017年房企项目销售额显示,碧桂园•珊瑚宫殿2017年实现97.64亿元销售额。
  融创截至去年底在海南区域总土地储备为401.66万平方米。此外,今年3月12日,融创还以19.33亿元从海航地产手上接盘两个住宅项目。
  此外,据克而瑞2017年房企项目销售额显示,海南清水湾2017年实现178.82亿元销售额,位列全国第一。2017年,雅居乐不仅回购了海南清水湾项目余下30%权益,还通过招拍挂及股权收购等方式,先后在陵水、海口、临高及琼海拿下四地块。
  而在海南迎来“最严调控”的同时,有业内人士指出,房企去化节奏放缓,销售业绩必然会受到影响。
  具体到每家企业,受调控政策的影响也不尽相同,不过,业内指出,不论何种企业,面对此轮海南调控,都要做好持久战的准备。
  值得注意的是,不少房企早就嗅到了海南市场变幻的气息,已经从以往“快进快出”简单的开发销售,向长期经营的思路转变,比如布局健康、养老、特色小镇等项目,甚至参与到当地生态旅游建设中来。
  鲁能作为较早进入海南投资开发的企业,注重项目开发与区域可持续发展相结合。比如在对文昌好圣村的建设上,着力打造集航天文化、航天种养产业、航天科普、航天体验为一体,以“航天元素”为特色的农庄。
  针对海南省出台的全域限购等系列政策,鲁能方面表示,鲁能海南区域合理铺排产品推售节奏,严格执行销售备案制度,维护正常的房地产市场秩序。此外,加强自贸区相关政策研究,加大国家鼓励支持的项目开发建设力度,打造新的效益增长点。
  雅居乐则在多元化产业布局上已涵盖地产、环保、教育等多个板块。雅居乐表示,未来,随着海南作为自由贸易试验区的建设进程,雅居乐也将参与多元产业的发展。
  恒大在海南的布局,开始往文化旅游、健康养生领域发展。今年2月,恒大健康集团旗下筹备了两年的首家医院——博鳌恒大国际医院正式开业。在此之前,恒大健康集团已布局三亚海棠湾恒大养生谷、海花岛澜湾恒大养生谷等项目。华侨城也不例外,将在海南文昌市文城镇、昌洒镇、东郊镇重点打造特色产业小镇、文化旅游区、城市综合配套服务区。
  融创中国自2015年进入海南后,也带来了大文娱、大消费领域的资源。融创海南相关人士表示,度假地产的核心不仅是房屋产品,而是度假生活的营造,这对融创在海南提出了综合性要求。
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