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北京楼市复苏初现开发商纷争再起
http://www.cubn.com.cn/ 房地产  2018年6月4日

■中国联合商报 记者 梁梦雅 北京报道
  距“3•17”北京楼市调控已一年多,北京楼市调控政策却没有丝毫松动的迹象。
  5月7日,北京市住建委就限房价项目的销售管理办法公开征求社会意见。5月28日,北京市住建委会同市规划国土委研究出台《关于加强国有土地上住宅拆分管理的通知》。
  值得注意的是,在调控政策的高压之下,楼市交易却出现了复苏的迹象。多家机构的统计数据显示,延续3月回温行情,4月份北京二手房网签量是去年5月至今12个月里的最高值。
  知名房地产专家谢逸枫在接受《中国联合商报》的记者采访时表示,楼市的回暖,主要是由于银行信贷量,居民存款以及理财产品等方面的热钱流入到房地产市场。但是,这并不意味着北京楼市进入了平稳期,各个开放商之间的纠纷和博弈不容忽视。
     
  北京楼市回暖
  
  炎炎夏日的到来,北京的楼市也在默默配合天气的“演出”,出现了回暖的迹象。
  统计数据显示,进入3、4月份以来,北京二手房的网签量均超过了万套,尤其是4月份的二手房成交达到了1.4万套。二手房网签量是去年5月至今12个月里的最高值。
  中原地产首席分析师张大伟表示,预计5月份全月,北京二手房签约量将达到1.8万套,届时,这将是2017年“3•17”发布调控政策以来的成交新高。
  谢逸枫认为,交易量的回升主要有以下几点原因,第一,网签是累计效应的产生。去年调控政策开始后,北京楼市的投资投机需求被大幅抑制,让不少购房者进入观望状态。随着政策的持续、市场的稳定、房价的下跌,北京楼市逐步向居住属性回归,形成了有利于首次置业及改善需求的购房环境。第二,信贷条件的改善,不少购房者选择当下入市。第三,此轮调控的时间过长,当前政策基调稳定,有一部分观望的业主转向出手。
  北京新房市场的交易量也呈现回温之势。据我爱我家集团市场研究院统计,5月中上旬北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签1501套,环比4月中上旬增长39.4%,同比去年5月中上旬减少16.7%。
  我爱我家集团市场研究院院长胡景晖认为,截至目前,5月北京的新房、二手房交易量都是在环比增长的,这说明北京房地产市场目前确实正在逐步回温,主要是大批刚性需求重新入市引起。
  也有专家指出,楼市调控依旧严苛,但市场成交出现回升,说明北京楼市进入了平稳期。
  但谢逸枫指出,北京楼市还没有进入平稳期。第一,目前北京市供应需求还是不平的。第二,调控并没有结束。第三,楼市的博弈并没有结束,比如政府与开发商之间,开发商和购房者之间,博弈是还在持续的。第四,还存在结构性的不平衡。“楼市博弈中,开发商和开发商之间的关系尤为值得引起关注。”谢逸枫说。
     
  开发商之间的矛盾暴露
  
  业内人士表示,以前楼市行情不好的时候,有的开发商缺乏资金,希望和别人合作开发项目。现在楼市行情好,有的开发商则想毁约,独吞项目。
  5月27日,在北京市京师律师大厦召开了由北京高众律师事务所民商事争议解决部主任张三石律师主持的“合同违约与侵权责任的竞合研讨会”。会议中,北京正鹏地产与九章别墅项目纠纷的案例较为典型。
  北京正鹏房地产开发有限公司(下称“正鹏公司”)与北京诚通华亿房地产有限公司(下称“九章别墅开发商”)均系新星花园小区房地产开发项目的开发商。其中,正鹏公司负责该小区的一期项目开发,九章别墅开发商负责该小区的二、三期项目(现案名九章别墅)开发,双方分别、独立进行房地产开发建设。正鹏公司已于2009年11月依法取得新星花园小区一期项目地块所有权,并已取得相应建设规划许可证。在此期间,正鹏公司与九章别墅开发商共签署了三份文件,约定该施工小区公共道路和出入口由双方共同使用、共同管理。九章别墅开发商确保不对正鹏公司的正常施工造成影响,并确保正鹏公司施工期间工地出入口畅通。
  然而,在上述协议签订后,九章别墅开发商不仅不遵守上述约定,更为严重的是,自2018年2月5日起至今,九章别墅开发商组织保安封锁正鹏公司一期项目施工公司出入口,阻碍正鹏公司相关工作、施工人员通过项目出入口进入项目现场,导致正鹏公司对新星花园一期项目的勘测、设计等工作无法开展,至今无法办理该项目开发建设所需的施工手续。九章别墅开发商的该项行为,不仅构成了对双方协议的根本违反,也直接侵害了正鹏公司作为一期项目地块所有人的所有权。
  北京正鹏房地产开发有限公司法务代表郑欣律师说,经规划部门审批,正鹏公司享有该项目出入口及相连道路通行、使用权。《建设工程规划许可证》和其附图都明确规定了“本项目与二三期新星花园业主共同使用小区道路、居住公共服务设施等”。
  因九章别墅开发商的非法妨碍行为,该项目用地至今处于闲置状态,给正鹏公司造成了巨大的无法弥补的损失,且该损失与日俱增,并可能导致正鹏公司的规划许可证到期前仍无法施工。
  北京正鹏房地产开发有限公司总经理孙兵对《中国联合商报》记者表示,九章别墅开发商的目的就是想通过很小的成本,取得项目的开发权。
  
  未来路茫茫
  
  到目前为止,正鹏公司现已向北京市朝阳区人民法院提起排除妨害之诉,要求九章别墅开发商立即停止侵害、排除妨碍,并赔偿正鹏公司的损失。同时,正鹏公司也向北京市公安局朝阳分局孙河派出所刑事报案,孙河派出所现已受理案件。该两案尚在进一步处理中。
  对于正鹏公司遇到这些问题,研讨会中的各位专家纷纷给出了自己的意见。
  原全国人大法工委民法室副主任、巡视员扈纪华教授认为,根据目前的情况,事实上正鹏公司无论是诉侵权还是违约,两个诉讼理由都是有根据的。首先,双方协议中明确规定,两家公用通道,并且互不妨碍,所以正鹏公司如果诉违约,是有法律依据的;其次,如果诉侵权也是有物权基础的,所谓物权基础,就是开发商取得了这一块地的开发权,在两家共同进行开发的时候,双方都有使用和通行的权利,因此侵权之诉也是有根据的。
  北京航空航天大学法学院院长、博士生导师龙卫球教授指出,这个项目是用竞合的方式打侵权,还是一个独立的侵权方式,这个也值得讨论。因为和一般的违约造成的损失不太一样,土地使用权和开发权的违约,造成了对财产权益的损害。
  中国政法大学传播法研究中心副主任朱巍教授表示,首先,在《物权法》第七章中明确规定,双方互不影响是一个最基本的条件。单纯从物权的角度来说,九章别墅已经影响到正鹏公司正常的施工行为,可以在诉讼的同时,请求限制执行。第二,正鹏公司作为土地所有权人,九章别墅阻止正鹏公司正常的施工进入。九章别墅开放商的这种行为,有可能涉嫌构成寻衅滋事罪。
  国家行政学院王静教授认为,在类似案件中,如果公安机关不履行相应的保护职责,造成一方公司人身权和财产权损害的时候,公安机关的行为有可能构成不作为,如果损害构成,权益受侵害的公司可以通过复议、诉讼,或拨打“12389”投诉举报电话的方式来维护自身的正当权益。
  国家行政学院张效羽教授明确表示,正鹏公司可以以“破坏生产经营”为由举报,因为正鹏公司在取得土地许可证的土地上进行相关的生产经营活动,不管是保安公司也好,物业公司也好,阻止其正常进入,实际上就是变相地破坏正鹏公司的生产经营。
  北京京师律师事务所陈亮律师也给出了一些建议,在认同正鹏公司诉讼、报案的前提下,他提出,在类似案件中,各行政部门有无渎职行为。
  谢逸枫认为,要从根本上解决楼市深层次的矛盾和问题,第一,就是要进行土地制度改革,放开土地市场。第二,要完善房地产制度的法律。第三,购房者和开发商之间的矛盾,也要通过法律的形式固定下来,房地产市场才会更加透明化。
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