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多家房企中止发债融资渠道收紧
http://www.cubn.com.cn/ 聚焦  2018年6月11日

■中国联合商报 记者 宋博 北京报道
  一周时间,10家房地产企业中止了公司债的发行,累积金额接近500亿元。
  一时间,房企融资收紧,融资环境及融资前景备受瞩目,据媒体报道,有业内人士指出,今年以来国内房地产行业的融资环境确实不断恶化,股权、债券融资均处于收紧状态。与此同时,相当一部分房企的债务进入集中兑付期,加深了融资收紧对企业的影响。
  
  短时间连续“叫停”房企公司债
  
  近一周内,包括合生创展、富力地产、碧桂园、花样年、新城控股、上海宝龙实业、福晟集团等10家房地产企业陆续中止了公司债发行。据市场机构不完全统计,中止发行债券累计金额接近500亿元。
  据克而瑞统计数据显示,5月30日,合生创展集团有限公司2018年非公开发行31亿元公司债券遭到中止;5月29日,广州富力地产股份有限公司非公开发行60亿元2018年住房租赁专项公司债券遭遇中止;5月28日,碧桂园拟发行200亿元额度小公募债中止;5月25日,花样年集团拟发行的50亿元住房租赁私募债中止。
  其中,合生创展拟发行金额为31亿元的“2018年非公开发行公司债券”,于5月21日刚刚被受理,仅9天时间便被中止。
  而对于中止原因,合生创展方面并没有做出任何回应。但有消息称,这源自于证监会对房企发债资金用途监管有所升级。目前私募类非住房租赁债券的审核比较严格,而合生创展此次申请的公司债主要用于偿还此前的借款,而非住房租赁用途。
  而身居行业龙头位置的碧桂园,则迅速对外解释了公司债中止原因。
  其相关负责人在接受媒体采访时表示,“本次碧桂园控股小公募公司债中止的原因,主要系公司拟调整本次债券的募投项目,以使募集资金更好地匹配募投项目并得到更加有效的运用。相关事项还在和中介机构商讨、论证中。
  待相关事项确定后,公司将继续推进本次债券的审核和发行工作。
  公司始终看好国内资本市场,推进公司及下属主体在国内资本市场发债及其他融资方式的相关事宜”。
  据悉,碧桂园被中止债券的全称为“碧桂园控股有限公司2016年公开发行公司债券”。碧桂园于2017年11月29日签署了该债券发行说明书,其发行总额不超过200亿元。债券扣除承销费用后,其中150亿元拟用于12个长租项目(上述资金不用于支付土地价款),剩余的50亿元将用于偿还银行贷款。
  中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国联合商报》采访时表示,在过去一周时间里,房企出现密集中止公司债的情况,其主要原因有以下几点:一、金融监管收缩,使得房企的融资渠道收紧;二、目前楼市调控政策一直在持续,而房企却频频传出抢地的新闻,为了防范房企出现捂盘惜售的情况,房企的公司债被“叫停”;三、相关部门出于金融系统安全方面的考虑,而中止部分房企公司债的发行;四、同样出于金融系统安全的考虑,防止银行产生不良贷款资产。
  谢逸枫认为,就目前而言,能够发行公司债的房企,其资金链都是相对稳定的,中止发行公司债对这些房企来说,在短时间内不会产生大影响,只有长时间收紧融资渠道才会对房企的资金链才会有可能产生大的波动。
  
  融资渠道恐面临持续收紧
  
  据中房协方面的不完全统计,2017年其检测的108家重点房企融资总额为10864亿元(不含开发贷、一般银行贷款),同比下降2%。其中,108家重点房企的公司债发行总规模为437亿元,占总融资额的比重仅为4%,较2016年大幅下降90%。
  国家统计局数据显示,2018年1~4月房企资金来源累计同比增速由1~2月的4.8%逐月放缓至2.1%。其中,国内贷款累计同比增速自2016年3月以来首次为负。从1~3月的细分数据来看,国内银行贷款累计同比减少4.0%,而非银金融机构贷款累计同比增速高达31.3%。银行在对房企普遍提高开发贷利率上浮水平,收紧开发贷额度的同时,进一步穿透审查并购贷款。
  而据同策研究院的最新数据显示,5月,纳入监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元,环比减少41.34%,融资总额成为近一年(2017年5月至今)来最低额,融资情况不容乐观。其中,债权融资总额达450.04亿元,占融资总额的99.75%,环比下降39.80%。
  光大证券在研报中指出,2018年的风险点更多来源于融资,目前难以看到金融监管政策的放松,信用债市场继续收缩,广义流动性处于紧平衡的态势,非标、信贷、债券等融资方式都受到了不同程度的影响。
  谢逸枫表示,公司债的中止对房企产生的影响,在短时间内将主要体现在拿地速度、规模扩张和施工进度等方面,而最近房企公司债被密集叫停,很可能意味着房企融资渠道还将面临进一步的收紧。如果一旦长时间收紧融资渠道,那么就可能会出现中小型房企扛不住资金压力而导致转让项目或是项目被收并购的情况。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,房企近期的发债确实出现一些波折,或意味着发债方面政策还是有收紧的趋势。
  严跃进进一步解释,一方面楼市调控依然继续,如果盲目允许企业发债,在缓解企业资金紧张的同时,也会一定程度上缓解房源入市的进度,影响市场供给,达不到调控效果。另一方面,考虑到当前金融环境有收紧的导向,以及未来利息兑付等压力,从这个角度,积极的管制有必要,符合当前房地产金融市场风险防控的导向。
  多位业内分析人士指出,随着境内融资利好不再,公司债陆续到期,房企或转战海外或寻找新的融资渠道,后期的融资成本也将很难实现进一步压缩,甚至可能出现反弹。
  另外,值得注意的是,眼下已经进入到房企债务的集中兑付期。根据天风证券金融部统计,包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产产业债务,2018年全年到期量1949亿元,其中三季度到期高达932亿元、四季度到期高达698亿元。而2019年和2020年每年的增量都在1000亿元以上。
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