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房地产市场调控应大改划归社保体系
http://www.cubn.com.cn/ 评论  2018年7月2日

■文/徐奎松
  中国房地产市场调控力度越来越猛烈,房地产市场制度到底该如何发展?目前的格局是不是就是我们的最终所要?相信很多人都在思考这个问题。
  房地产市场的问题一直很严重:一方面深陷于宏观调控怪圈,刺激-收紧-再刺激-再收紧,一种模式20多年多来贯通到底,不能自拔,效率低下不说,对房地产市场制度化良性发展不具备积极的作用。一方面是除了限购、限贷、限售、限价、限土地拍卖、限商业住房改为保障住房“六限”措施外,再没好招可用,形成调控的“六限”天花板。另一方面是房地产开发商不仅吸纳了全社会的资本尤其是大型金融机构的资金,变着花样与政策抗衡、叫板。竞争,将宏观调控一次接一次地打压下去,与地方政府合谋运筹,怪招出尽,拔高房价。而购房者更是丑态百出,为了达到购房目的,夫妻不惜离婚,儿媳与公爹登记结婚,道德人伦已经全不顾了。到了这种地步难免让人怀疑,房地产市场是不是已经成了魔鬼市场,把各路人马逼疯了!
  在全国所有产业中,房地产市场化改革最令人失望,基本可以判定为市场化失灵。有人做了统计,仅2018年1-5月全国房地产调控次数就达160次。6月20日国家审计署发布的《国务院关于2017年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》显示,9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元,抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市。国研中心原金融所所长夏斌提出,去年两年全社会的杠杆率是257,平均增长16.6%,比同期名义GDP增长快6%。这么大的资金量到底有多少流入房地产市场?估计在70%左右,甚至更高一点。
  根据Wind金融数据预计,2018年下半年,中国地产企业海外融资债券到期规模在564.75亿元人民币,2019年到期规模将增长到1436.95亿元人民币。这些数字,预示着房地产企业随时可能爆发债务危机。6月26日,国开行收紧棚改审批。27日,发改委表示将限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目。28日,住房城乡建设部会同7部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。另外,由房地产业反看地方政府,从2010年到2018年全国31个省市区无一例外地在高度依赖房地产拉动GDP,前10位分别是海南、重庆、贵州、宁夏、云南、福建、安徽、北京、浙江、四川。同时,这些省份的发债额度也最高,排前三名的分别是:河南省是440.45亿、陕西省是332.56亿、吉林省是271.07亿,等等。所以,综合10多年来房地产市场的种种潜伏风险和乱象看,说得难听一点,实际等于政策调控绑架了市场,而房地产绑架了经济,也绑架了地方政府,更绑架了大型金融机构,最终到处搅浑水的投机性炒房团、炒房客绑架了所有。夏斌说,房地产市场如果不从根本上尽快改革,中国迟早要出大事。
  由此,笔者对房地产市场给出三个结论:一是10多年前北大学者张维迎提出的“至到房地产业按照市场化规律打出一个健康的市场来为止”的理论预期,不可能成立,无法实现。二是类似“六限”的宏观调控措施,治标不治本,依次而推,即使再加上“六限”也压不住上窜的房价。所以,理论上判定属于政策定位错误。长期以往,对房地产市场发展不是好事,甚至酿成破坏效用。三是如果不能从根本上出台新的措施,房地产开发商伙同地方政府将会滋生出更多的怪招、损招,部分媒体还会推波助澜,催高房价。按目前的状态看预计,投机(主要是抬高房价)压过调控很容易就会变为硬道理。
  那么,房地产业还有没有更好的建设思路、更好的制度安排?笔者认为,应将房地产业全部纳入社会保障建设体系,是唯一的最优途径。核心点在于:建立新的房地产制度,以社会保障名义实施,一个户头(一个三四人家庭)房屋购置是定量面积,房价幅度控制在每个家庭收入的(可支付货币总量)最高15年左右。
  具体体现在以下一些核心环节上:
  一是停止一个户头只要有钱就可以购买多套住房的做法,转向建立新的房地产制度,以社会保障名义实施,一个户头(一个三四人家庭)房屋购置是定量面积,房价幅度控制在每个家庭收入的(可支付货币总量)最高15年左右。
  实施房屋定量面积制度是基于两个条件和一个目的:一是住房要与有限土地均衡分配挂钩,二是住房要与人口总量均衡分摊挂钩。一个目的是从根本上杜绝房子乱炒、土地乱炒和房价满天飞的混乱局面,并纳入国家战略。从约束力上看,这样就等于用设定的房屋定量面积替代了“六限”调控房地产的效果,将彻底杜绝房屋乱炒和高房价现象。
  房屋定量面积制度可设为四个档次:即60平方米、80平方米、100平方米和150平方米。四个档次的房屋设定四个不同价位的房税标准,比喻说,60平方米的房子按5元/平方米征收,80平方米的房子按10元/平方米征收,100平方米的房子按20元/平方米征收,150平方米的房子按40元/平方米征收。这样的安排是基于每个人和每个家庭根据每年的货币收入状况,量力选择。通俗将,收入低的家庭就住小一点的房子,少花钱,少交税;收入高的家庭可住大面积房屋,花钱多,缴税多。这是最公平的分配制度。
  如此安排可能很多人会提出质疑:同在一个社区(或同一个省、市、区、县、乡镇、村)为什么采取四个档次的房价、税价、四个不同待遇?依据是上面提出的,住房要与有限的土地和人口总量均衡分摊挂钩,是基础条件,定量的国土公共资源就需要公平的分配制度安排,市场化运作。绝不允许财大气粗者用货币控制较多土地资源,那是对普通公众以挤压减少土地资源、拔高房价的双层剥夺。
  我国目前敲定的18亿亩红线可耕土地养活着13多亿的人口,还是紧紧巴巴,佐证是粮食类食品(包括饲料)和肉类食品每年还要靠大量进口。按照目前每对夫妻可生育二胎政策预算,一个家庭三四口人,平均30年为一代人,未来的人口总量还要增加。为保证粮食、蔬菜、果品和禽类能达到自耕自给,18亿亩的土地红线绝对不能减少。在此前提下,按照全国人大财经委副主任黄奇帆的说法,国家每年提供土地面积2015年供地是770万亩,2016年是700万亩,2018年计划供应是600万亩。其中,留给房地产开发的建设用地只占15%,而发达国家一般在20%-25%左右。如果我国能把房地产开发用地面积扩展到20%-25%左右,按四个档次分配,基本可以满足人口总量的购房需求。
  二是将房地产纳入社会保障体系,形成以房养人、以房养地、以房养老和以房纳税的四个房地产社保体系,就成为社会和经济的稳定器,用房地产收入将彻底解决了全社会人口居住、全社会养老的后顾之忧。
  实施房屋定量面积制度,就意味着把全国的房地产建设纳入了社会保障体系。重点在于实施双轨制,即有保与有压制度。有保制度是指一个户头(一个家庭)无论是有钱没钱、钱多钱少,均应保障有居住场所。有钱的可居住豪华住宅,钱少的就居住到保障房或公租房。有压制度是指科学地、差异化地压低房价。这样才能真正体现出“房子是住的,不是炒的”具有人类大智慧的宏观指导理念。
  在账户管理上,由全国社会保障理事会管理;在规划建设上,由住房和建设部负责;在房税缴收和户头查询监督上,由国家税务总局与不动产全国管理机构互通管理实施,这等于国家规划统筹,全国各省、市、区、县、乡镇级政府具体实际运作。形成以房养人、以房养地、以房养老和以房纳税的四个房地产社保体系。
  如此安排可祢补两个重要缺陷并可促成良性的长效运作机制:一是祢补五十多年来无法补齐的社保亏空。历史欠账一定得还,并依次停止下一代人为上一代人缴纳社保费用的“抽血”做法。经济市场化理论和博弈理论都在告诫我们,一代人的收入盈余和亏空最好要在本代人的时间段里结清,不要算在下一代人的头上,借债和挪用都是可耻的行为,因为最终没人负责。二是停止地方财政拆东墙补西墙乃至“抽血”的做法,随便挪用社保基金。国家审计署今年6月公布的审计报告中显示,到2017年底,全国6省45个市社保费当期缺口达460.55亿元,32个市存在通过占用财政资金和失业保险基金、向银行贷款等方式弥补基金缺口的现象。还有4个省存在违规调整缴费基数下限等问题,造成少缴或欠缴保费11.94亿元。
  三是建立起商品房、保障房和公租房三套房地产规划体系,停止或转化目前的棚户房和经济适用房等名称叫法。笔者之所以建议仅用三种名称,理由是20多年来的经验说明,每一套名称后面跟随着是一整套体系,多种名称就是多种体系,既杂乱又繁琐,而本质是同类模板,这个问题在中国特别突出。甚至环节越多腐败越严重。
  三套房屋体系应区别清楚:商品房可按四个档次模式建设、分配(标准见上);保障房可按两个档次建设、分配,即40平方米和60平方米;而公租房也按两个档次建设和分配,即40平方米和60平方米即可。
  最后谈谈房价调控问题。笔者之所以建议实施房屋定量面积制度,并纳入社保体系,一个重要的落脚点是用“社会保障”名义来控制房价。如果不把房地产纳入社保体系,像现在这样市场化运作,劣势将永远大于优势。现在的市场化早已被房地产开发商伙同投机商严重破坏了良性和有序的竞争格局,典型的例子像美国特朗普,他的所有贸易战行为均是市场化竞争行为,但他的那些竞争行为已经远远超越了各国的承受能力和容忍度,中国目前房地产业的市场化行为也是如此,房价一直超越了公众的承受能力和容忍度。在未来土地越发紧缺的情况下,预计会越演越烈。所以,干脆纳入社保体系是最理性、最科学的选择。
  实施房屋定量面积制度,房价设限多少合适?笔者认为,黄奇帆提出的“1/6理论”建议最具借鉴价值。
  “1/6理论”是指一个家庭6-7年的收入就应该购买一套房屋,这也是很多发达国家采取的均衡分配方式,依次就会算出房屋的均价。中国的GDP总量排世界第二,而人均收入却是美国的四分之一,这说明中国的国家财政收入与人均收入之比,差距很大,与美国无法相比。
  现实生活中的家庭收入和家庭费用千差万别,一二三线城市的工薪水平也差别很大,所以,笔者认为,商品房控制在15年期以内即可,保障房控制在6-7年期以内为好,而公租房不需要。
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