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房租暴涨引发争议 长租公寓风波骤起
http://www.cubn.com.cn/ 房地产  2018年8月27日

■中国联合商报 记者 宋博 北京报道
  北京房租最近引爆话题,据诸葛找房数据研究中心监测当前全网挂牌租赁房源数据显示,2018年7月,北京市挂牌租赁房源平均租金为90.12元/平米/月,同比上涨25.81%,今年1月以来累计上涨15.75%。有专家指出,在房租暴涨的背后主因,是资本大幅进入长租公寓。
  在这一场关于房租的纠葛中,长租公寓、房东和租客都不可避免地被卷入旋涡。
  
  自如、蛋壳抢房引热议
  
  8月17日,当时还是我爱我家研究院院长的胡景晖称,资本大幅进入长租公寓是房价暴涨的主因之一。
  胡景晖在电话会议中对媒体表示,以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商以高出市场价20%~40%的价格争抢房源,导致售房成本直接上升,这一行为严重违背市场规律。
  他还提到,重装修也是导致租金上涨的原因之一,有很多所谓的长租公寓为了达到标准化的效果,无论房屋客观条件如何,一律要求采取重装修,这部分增加的成本自然也就转化到了房租里。
  北京房东温小姐向记者证实了这一说法。温小姐在2016年购入了一套二手房,在她购房后不久,自如的工作人员就主动找上门来。“我这个房子当时购买的是二手房,由于前房主居住的时间比较长,房屋内部装修比较旧,即使我们自己住,也是需要重新装修的。然后自如的工作人员过来给我们谈了这个装修的事情,我觉得把房子托给他们比较专业,也可以避免自己装修的麻烦。”温小姐告诉记者,她的房子当时租给自如的价格是每月3000多元,据她了解,在装修后自如以4000多元的价格将房屋出租,“大概涨了1000多元吧。”
  而在胡景晖发言引发关注的同时,据北京市住建委网站消息,针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道,北京市住建委高度重视,联合北京市银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门于8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。
  据悉,约谈会明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
  而这一系列事件的导火线,是最近在水木社区上的一个帖子。帖子中,一位房东称自家天通苑的120平米三居要出租,心理预期价位是7500元/月,自如、蛋壳两家住房租赁公司询问后,相互争抢,最终蛋壳给到10800元/月的价格,付11个月。
  发帖的房东表示,一家公司的中介当时说,不管另一家出多少,都多加300元。据媒体报道,发帖的房东陈先生表示,自己年轻时候也是租房,觉得年轻人很不容易,所以想把这件事情曝光出来。该帖子的回复中,不少网友分享了相同的经历。
  这则帖子迅速引发各界关注和网友的广泛回应,但帖子中提到的两家长租公寓却纷纷表示帖子内容不实。
  据媒体报道,蛋壳方面表示,“此帖中所述事件,我们经过内部调查,发现并没有这个业主和房源,是虚假信息,属于典型的造谣中伤,扰乱市场行为。我们也没有和友商进行价格战,更不存在恶性竞争。目前,我们正在开展调查取证和公证,并会坚决诉诸法律手段,以保护自身合法权益。”
  自如则在8月17日发表官方回应表示,事件为不实传闻,无从考证,从未对该区域给出高于市场普租价格的租金。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国联合商报》时表示,抢房的现象实际上说明了一点,即长租公寓平台实际上都需要先有房源,然后再有客源。尤其是在北京流动人口多的社区,好的房源会有较强的市场认可度,因此会出现争抢房源的现象。从这个角度看,这种争夺背后其实是资本混战的现象,在拿房成本较高的基础上,很明显未来租金肯定会上涨。所以从行业角度看,对于几大大型的长租公寓企业,势必需要做监管,尤其是对房源的获取成本进行监管。
  
  长租公寓不被看好前路难
  
  不过事情还没完,8月19日晚间,北京市房地产中介行业协会召开座谈会,邀请自如、相寓、蛋壳公寓等10家企业,共同承诺落实北京市住建委等机构的“三不得”要求,并拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。
  8月22日,北京市住房城乡建设委发布消息称,北京市住建委会同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门,依托北京12345政府服务热线,开通打击“黑中介”投诉举报专线。将对违规中介依法予以高限处罚、注销备案、停业整顿直至吊销营业执照,对于涉及刑事犯罪的“黑中介”移送公安部门予以严惩。
  据悉,举报专线开通首日就查处了多达23家中介。包括北京自如生活资产管理有限公司,北京万通置地房地产经济有限公司,北京众联房地产经济有限公司等。
  23日中午,链家旗下租房品牌“自如”在微博发布声明称,北京市监管部门日前发布对租赁市场调查情况,自如作为被调查的房屋租赁企业之一,高度重视、认真配合政府部门的调查,全面接受相关查处结果,并将在此基础上进行深度自查、坚决整改。
  可是关于长租公寓的“好戏”还没有落幕。
  8月19日,在原我爱我家副总裁胡景晖召集的媒体沟通会上,胡景晖表示:“我说了长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害,这个一点也没错。”没想到,话音刚落,便一语成谶。
  8月20日,杭州鼎家网络科技有限公司公告称,因经营不善导致资金链断裂,已停止运营。并引入上海寓团公寓管理公司作为鼎家业务承接方,与相关业主及租户对接承租事宜。
  之后有媒体报道了鼎家网络科技有限公司的破产消息,它的破产给房东和租客带来了极大的不便。文章介绍说,鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租,实际上是让租户在不知情的情况下使用了P2P进行了网络贷款。租客们通过银行卡绑定一个名为51返呗(现更名为“爱上街”)的App一次性把租金付给了鼎家,再每月返还给贷款App相应的金额。
  如今,鼎家破产,租客不仅拿不到先行支付的押金,还依然要每月按时向“爱上街”还钱,而房东也未收到鼎家公司应给的之后租金,一些房东已经准备收房。
  据了解,鼎家破产约有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家,其中“爱上街”是租客绑定最多的。在破产通知发布后,鼎家一名负责人直接告诉租户:“没钱退押金,更没钱退房租。”
  严跃进表示,对于当前此类长租公寓来说,其实就是用金融创新来管理租赁业务,难免要出问题。而且很多时候,此类租户在不知情的情况下,也办理了贷款,未来很多信用记录、违约等问题,责任是很难说清的,这就是一笔糊里糊涂的贷款,牵涉到很多部门,自然也会惹出很多争议。对于长租公寓来说,各类贷款其实都是为了融资,本质上都是为了做大规模,类似收储房源和做大企业架构等。但很显然未来这方面会面临很多新的监管。
  严跃进认为,此次破产案其实暴露了三个风险。第一、租客信用被违规使用的风险。第二、租金收益的监管不到位。第三、内部管理混乱。长租公寓一旦规模做大,相关的管理就需要健全,如果内部管理层都扯皮,那么很多违规乱象就会出现。而且管理层之间有各类纠纷,也会导致房东和租户受牵连,所以一个稳定的或者说统一口径的租赁管理也是很关键的。
  此类事件本身也是有警示意义的,即长租公寓一旦涉足租赁贷款等业务,那么建议各地金融管理部门和互联网管理部门应该积极介入,进而使得风险变小,同时也防范各类问题扩大。同时,也需要从此类事件中确定一个原则,即各类纠纷都不应该影响政策的租赁业务,或者说租客的权益是第一位的,而房东、网贷公司、职工等权益维护,则应该让位于承租者的权益。
  严跃进告诉记者,对于类似爆雷的现象,其实说明了一点,租赁市场其实也是有金融风险的,所以后续对于此类金融风险,确实需要防范,尤其是需要租赁监管机构和互联网金融企业合作,进而形成更为稳健的监管内容。
  那么长租公寓真的能够“长租”下去吗?
  8月20日,在深圳招商蛇口举行新一期潘谈会上有听众对“长租公寓是否赚钱提问,潘石屹表示,不建议投资长租公寓,因为做这个业务一定会有银行贷款,银行贷款的基准利率是4.9%,实际成本会更高,把款贷过来把房子建好租出去回报率只有1%。他同时表示,最近在北京公寓租金在涨,政府很紧张,其实租金再翻一番,做这个行业依然亏本,这是不赚钱的生意,靠烧投资者的钱是不归路。
  不过严跃进认为,对于所谓赔本的概念,其实是说两点。第一是收益是比较低的,租金上涨会面临很多阻碍。第二是收益回收的周期是比较长的,即租金是一个个月收取的,这是速度比较慢的,和一次性回笼租金是不太一样的。
  
  未来房租还将持续上涨
  
  可是长租公寓对房租的推动作用是显而易见的。
  全国房地产商会联盟主席顾云昌在接受媒体采访时表示,从房价和租金收入比的角度来说,租金肯定是偏低的,因为房价上涨过快,租金偏低,租售比不合理,因此房东就开始涨房租,房东们的普遍预期是一年上涨5%甚至10%。
  他认为,现在市场的实际租售比不可能支撑长租公寓日常运营,所以开发商一方面提高房租,一方面就是通过资产证券化来实现资金的循环,这样一来,开发公司过去的资金循环是通过销售来实现,现在通过出租房屋来循环的。虽然租金收入不足以支撑长租公寓的正常运营,但是这些开发商会通过资本市场的融资来占领市场,等着将来慢慢实现盈利,这样也容易造成房租往上抬高。
  严跃进也表示,低廉房源的缺失也容易带来租金上涨。而且连锁经营机构容易被市场关注,所以大的机构相当于租金风向标,自然是需要管控的。
  同为北京房东的张先生和季先生也认同这一说法。张先生表示,他与租客的合约到期前,他都会去参考一下周边房价,以便作为自己涨房租的依据。当记者提到其出租房屋与长租公寓的区别,张先生认为自家出租房屋的装修水平和配套电器并不比长租公寓差,“甚至我们用的装修材料和电器比那些长租公寓还要好,我为什么租的比他们便宜呢?”
  而对于未来房租的走势,张先生和季先生都表示看涨。季先生告诉记者,已经到来的暑期毕业季通常都伴随着房租上涨,“毕业生多了,这些年轻人离开校园不能再住宿舍,该住哪儿?只能租房啊,需求量变多了,价格自然就上去了。”
  张先生则认为,从房价和租金收入比的角度来说,租金肯定是偏低的,“人家专家不都说了嘛,国外的房租房价比,租金回报率都在5%、6%,国内的租金回报率只有1%、2%,这租售比不合理,房租肯定还得涨。”
  那么,又该如何解决租金上涨与租房难的问题呢?
  中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国联合商报》采访时表示,必须从四个方面着手:其一是促进相关立法,保障租房一方的基本权益;其二是金融制度突破,放开房地产投资基金,这样就可以解决自持项目与长租平台高成本的问题;其三是完善住房制度与住房供应体系,允许企业拿地自建职工房,并给金融、税收、财政的优惠政策;其四是培育住房租赁市场,促进房屋租赁行业快速发展。
  目前,全国已有超过40座城市多次发布相关政策,细化房地产租赁市场的发展和监管,涉及租赁双方权益、增加租赁住房供应以及发展租赁企业三个层面,涉及公共服务权益、住房公积金、税收优惠、租赁权益保障等多个方面,但显然,政策支持还一时难解刚需之渴,房源供给的结构性短缺仍是制约我国住房租赁市场发展的一大瓶颈。
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