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长租公寓的“伴生花”“租金贷”该何去何从
http://www.cubn.com.cn/ 房地产  2018年9月10日

■中国联合商报 记者 宋博 北京报道
  随着北上广深等城市房租快速上涨,长租公寓成为公众舆论的焦点,而与其相伴而生的“租金贷”也再次进入公众视野。不久前,原我爱我家副总裁胡景晖预言的“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”,和紧随其后的杭州鼎家破产事件,进一步将“租金贷”推上风口浪尖。
  “租金贷”是否真的是不可控的?面对这个房屋租赁行业与金融信贷行业的“混血儿”,相关部门又该怎样管控?
  
  加剧金融风险
  
  据了解,长租公寓领域的房租分期一般采取“押一付一”的保证形式。与传统房屋中介“押一付三”模式相比,可以减轻租房人短期负担。同时,也缓解了房东收租难问题。但房产中介引入的所谓“创新”的金融模式却让这个过程变得复杂且难以掌控。
  长租公寓房租分期运行模式一般是房产中介从房主手中租房,再转租给租户。但是,在订立合同过程中,部分房产中介机构引入了金融机构,租户事实上被办理了贷款。金融机构将相当长时间的贷款一次性转划给房产中介,中介再将这笔钱按季度或者按年支付给房东。如此一来,租户的义务不再是按月交房租,而是按月向金融机构还贷。
  仅从合同角度来看,金融机构的介入使原本简单的居间合同变成了一个由借贷合同和居间合同组成的复杂关系合同。未来一旦发生纠纷,处理起来的成本要比原有的模式更高。尤其是借贷合同的存在,也一定会提高租房者的成本,甚至为后续的暴力催收埋下隐患。
  而一旦资金链断裂,运营长租公寓的公司完全可以“跑路”。房主届时收回房子,但是租户必须继续履行贷款合同,否则可能面临合同纠纷。可以看出,所谓的“租金贷”存在着严重的风险隐患,这种风险最终会由金融机构和租户买单。因此,“租金贷”已不是单纯房屋租赁市场的问题,更多地应该从防范金融风险角度来看待。
  而之前“爆仓”的杭州鼎家就属于此类。8月20日,杭州鼎家网络科技有限公司公告称,因经营不善导致资金断裂,已停止运营。并引入上海寓团公寓管理公司作为鼎家业务承接方,与相关业主及租户对接承租事宜。
  据悉,鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租,实际上是让租户在不知情的情况下使用了P2P进行了网络贷款。租客们通过银行卡绑定一个名为51返呗(现更名为“爱上街”)的App一次性把租金付给了鼎家,再每月返还给贷款App相应的金额。而在鼎家破产之后,租客不仅拿不到先行支付的押金,还依然要每月按时向“爱上街”还钱,而房东也未收到鼎家公司应给的之后租金,一些房东已经准备收房。
  据了解,鼎家破产约有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家,其中“爱上街”是租客绑定最多的。在破产通知发布后,鼎家一名负责人直接告诉租户:“没钱退押金,更没钱退房租。”
  易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国联合商报》记者采访时表示,对于当前此类长租公寓来说,其实就是用金融创新来管理租赁业务,难免要出问题。而且很多时候,此类租户在不知情的情况下,也办理了贷款,未来很多信用记录、违约等问题,责任是很难说清的,这就是一笔糊里糊涂的贷款,牵涉到很多部门,自然也会惹出很多争议。对于长租公寓来说,各类贷款其实都是为了融资,本质上都是为了做大规模,类似收储房源和做大企业架构等。但很显然未来这方面会面临很多新的监管。
  青岛大学教授、原子智库作者易宪容认为,长租公司搞“租金贷”是在空手套白狼,是对金融的过度使用,政府不应坐视不管。
  他在《租金贷盛行加重金融风险》一文中表示,在这种“空手套白狼”的“租金贷”经营模式下,在房租上涨,或房屋中介公司把资金用于其他投资收益较好时,那么其扩张的速度就会越来越快,金融风险也不会暴露出来。但是,当租赁市场的房租下行,所垄断的房子无法租赁出去时,或他们的投资失利时,这种“租金贷”经营模式随时都可能引发房屋中介公司资金链断裂的风险。而资金链的断裂,既无法继续向房东支付租金,从而导致迫使房东收回房屋。同时,租客交了房租,但要面临着无房屋可住的处境,还得偿还房租贷。如果租客拒绝再还贷款,那么这些第三方信贷机构也面临着资金链断裂甚至倒闭的风险。
  
  多地加强管控
  
  其实,针对“租金贷”的问题,北京、深圳等多个城市都开始了行动。
  8月17日,北京市住建委联合多部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人。明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
  8月23日,北京市住建委表示,已经会同市银监局、市金融局等启动调查“租房贷”,将严查中介机构的资金来源和流向,一旦查实违规行为,将从严处罚。
  深圳互联网金融协会8月27日下发提示,强调深圳市互联网金融平台严禁与违法违规从事长租公寓业务的中介服务商开展“租金贷”业务,不得以不实宣传误导金融消费者接受与其风险认知不相符合的服务。
  深圳互联网金融协会表示,部分长租公寓中介服务商通过对房屋租赁合同条款进行设计,误导租客与互联网金融平台签署贷款合同,并且截留了原本用于交租的贷款资金,涉嫌非法侵占他人财物,造成租客、房东合法利益的重大损失,且形成了资金池和期限错配,具杠杆高、风险大等问题。
  8月28日,因西安市住房租赁市场出现了“租房贷”相关问题,西安市住房保障和房屋管理局发布通知指出,签订的住房租赁合同不得在住房租赁合同以外添加任何口头承诺,同时,不得涉及住房租赁租金贷款相关内容。
  自如CEO熊林在接受媒体采访时回应称,“租金贷本身是一种创新,但作为一种金融手段,一个是使用比例,杠杆幅度,第二是真实性。”他表示,自如在租金贷的占比保持在25%以内,其负债水平和投入水平是良性的,但很多企业用到70%以上,这就存在很多透支未来的风险。很多客户反映被贷款,没有让消费者知情,而且放大了杠杆。
  对于防范长租公寓的金融风险,熊林分析,主要靠三个手段,降低使用比例,提升资产质量,提升经营水平,“使用比例在一定比例之下,就没有透支未来。经营做得好,就不会破产。收入要弥补负债,量入为出,不做盲目的扩张,以稳健的增长来防范风险,为客户做规范的操作。”
  严跃进表示,资本介入而且和互联网金融挂钩,会使得各类法律纠纷问题更加复杂,所以租赁市场已经不是过去的房东和房客签个合同那么简单,其实背后的金融风险也是需要防范的。类似市场的金融风险管控,应该成为当前市场管控的重点内容。
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