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土地管理法将修改 土地财政恐终结
http://www.cubn.com.cn/ 房地产  2018年11月19日

■中国联合商报 记者 宋博 北京报道
  据悉,新土地管理法修正或将开始审议,全国人大常委会已经成立了修法审议领导小组,修正草案有望近期提请审议。据悉,此次修证主要是解决民间一直呼吁的土地征收,土地入市等现实问题和法律之间的矛盾问题。
  今年4月份发布的《全国人大常委会2018年立法工作计划》显示,土地管理法修改被列入其中。
  全国人大常委会法工委主任沈春耀8月份曾透露,土地管理法的修改,按照今年全国人大常委会立法工作计划,将于下半年由国务院提请审议。目前国务院有关部门正在抓紧推进起草工作。
  据记者了解,此次修正草案的关注重点仍是农村土地制度改革,而关于征地补偿也是备受公众瞩目的焦点。
  
  土地补偿有望提高
  
  自被列入全国人大常委会2018年立法工作计划后,相关部门对土地管理法的修改加快了步伐。
  据悉,由全国人大环资委副主任委员王洪尧带队的调研组,近日在湖南和贵州就土地管理法修改工作进行专题调研,并在当地举行调研座谈会,听取土地管理法修改的意见建议。
  王洪尧表示,调研座谈会与会人员关于土地管理法修改提出的意见建议非常中肯,调研组将进行详细梳理研究,作为土地管理法修改的参考。
  在调研座谈会上,王洪尧表示,全国人大常委会高度重视土地管理法修改工作,已经列入2018年立法工作计划,并成立了土地管理法修改审议领导小组。
  据悉,在调研座谈会中,已有地方发改委官员建议进一步完善农村土地征收征用制度。
  该官员表示,建议进一步明确征收条件,以立法形式合理界定公共利益的范围,国务院可采用制定目录的方式,确定公共利益的范围,也可以采用排除法明确不得以公共利益为名进行征收的范围。在征收补偿标准方面,建议按照农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等同价同权的原则,从不同土地资源条件和供求关系考虑,实行更合理、更有效的补偿标准和方式。
  据了解,新的土地管理法,将删除现行土地管理法的第47条中的:按照被征收土地的原用途给予补偿,以及土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍的内容。也就是此次改革后土地被征用的补偿标准将会上升,农民所得到的补偿可能会更高,而且修正后的条款将以保证被征地人原有生活水平不降低,长远生计有保证的两保原则,并且增加了被征地农民的住房补偿和社会保障的费用。
  中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国联合商报》采访时表示,农村土地制度改革的最关键问题应该是农民的利益。他表示,征收土地的价格应该和市场价格相一致,也应该允许农民具有转换土地的资格或自主性,因为有一部分农民如果没有地的话,就可能会面临着失业或是没有房子住的窘境。
  著名经济学家宋清辉则对《中国联合商报》表示,在实施过程中,应该通过进一步完善征地补偿办法,保护农民的合法权益。
  
  土地财政将受遏制
  
  此外,此次土地管理法修改主要内容仍然是聚焦在农村土地制度改革,涉及到农村土地征收、集体经营性建设用地入市等主要内容。
  在改革过程中如何缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理规范多元保障机制,是本轮土地管理法修改主要的着眼点之一。征地制度改革现在面临的问题是,征地范围太宽,补偿标准偏低,征地程序不够规范。在改革试点中也在摸索这方面的经验,为修改有关法律提供支撑。
  土地管理法改革后,将解决土地在被征用过程中,土地增值利益的分配方面政府所占份额过高,而作为土地所有者的村集体和被征地农民所占份额过低的问题。将有效改善在以往的土地征用中,农村集体土地在变为国家建设用地过程中,土地的增值收益较大,地方政府掌握了国家建设用地的一级市场,无限制的征用农村集体土地供应城市建设的房地产用地市场,地方政府获得了较高的土地增值利益,进而演变成地方的“土地财政”的问题。
  这次改革后,农村集体土地将可以直接上市交易,用地企业将不用去政府土地储备部门那里竞买土地,地方政府对土地供应的垄断将减弱;另一方面,地方政府的征地行为会受到进一步规范,征地补偿也会相对提高,其能获得土地增值收益会相对下降。进而影响地方政府的土地财政问题。
  其实,中央部委对解决土地财政问题的尝试一直都没有停止。今年年初,时任国土资源部部长姜大明透露,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。
  对于此举,新华社发表评论称,政府不再垄断住房用地,盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地,是贯彻中央提出的建立多主体供应、多渠道保障租购并举“两多一并举”住房制度基础性的土地制度变革,可望渐别土地财政、抑制地产投机,满足住有所居,同时维护不动产市场稳定。
  此外,为支撑土地管理法修法工作,2014年12月,中共中央办公厅、国务院办公厅下发71号文件,对农村土地制度改革涉及的农村土地征收、集体经营性建设用地入市,宅基地制度改革试点进行了顶层设计,同时决定在全国33个县开展三项改革试点(也称“,块地”改革)。
  谢逸枫认为,从目前的土地收入情况来看,土地财政现象短期之内并不能彻底解决。不过如果土地财政的现象得到遏制,为了弥补政府财政上的缺口,谢逸枫表示,地方政府可能会通过增加房地产税或是遗产税、不动产空置税等方法增加财政收入。
  宋清辉则认为,如果土地财政现象被遏制,地方政府更有可能通过搞活实体经济来加以应对。
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