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开发贷收紧 房企融资承压
http://www.cubn.com.cn/ 头版头条  2018年2月7日

■中国联合商报 记者 宋博 北京报道
  近日,有媒体报道称,部分银行已暂停受理房地产行业新增授信,或暂停房地产开发贷业务。据悉,在全国范围内,已有部分银行下发相关文件,或已暂停受理房地产行业新增授信业务,或暂停开发贷业务。
  2018年开年伊始,房企融资通道却遭缩紧。有信托业人士透露,在严监管背景下,信托公司地产融资业务更趋审慎。中原地产首席分析师张大伟表示,随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度越来越大。
  
  加强开发贷管控力度
  
  据悉,2016年上市房企的平均资产负债率达到77.26%,意味着资产里超过77%的钱都是借来的,负债当中银行贷款无疑是主角,2017年,房地产开发企业国内贷款是25242亿元,增长17.3%,增速超过商品房销售额的13.7%,也就是说如果今年房地产借钱渠道被掐断,那么对今年的销售以及房价会产生很大的影响。有银行业内人士表示,目前没有接到关于暂停开发贷或者暂停新增授信业务的通知,不过从1月开始,已比原来更为谨慎。
  据媒体报道,此前,已有部分银行因开发贷或房地产贷款违规,被监管部门开具罚单。
  银监会1月26日公布的浙江监管局对浙商银行杭州分行行政处罚决定书显示,浙商银行杭州分行存在向资本金不到位的住房项目发放房地产开发贷款的违法违规事实。浙江监管局依据相关规定,对浙商银行杭州分行罚款人民币20万元。
  而银监会此前明确,2018年将对直接或变相为房企支付土地购置费用提供各类表内外融资,向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目违规提供融资等行为进行重点整治。
  而对于房企资金是否充足,土地拍卖上可以直观的体现出来。近日,北京土地市场出让也频现流标。1月30日,位于丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地宣告流标。该宗土地流拍,已是1月来北京土地出让市场的第3宗流拍。张大伟称,土地流标开始出现,显示房企资金压力越来越大。
  张大伟表示,对房企来说,2018年或将是最近4年资金压力最大的一年。“一方面是融资渠道收窄,另一方面,叠加最近全国多个城市房地产市场调控,人民币贬值对房地产市场的利空,房企海外融资难度也在加大。”
  
  房企再融资压力隐现
  
  另一方面,虽然银行缩紧开发贷的发放,但对于房企来说,其他的融资渠道却也开始发力了。2017年12月,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计697.23亿元,环比大幅减少44.05%。
  这是11月融资额达年度峰值后的迅速转折,主要原因,是恒大地产引入占比融资总额超48%的600亿股权投资。若不计算此笔股权融资,12月完成融资金额折合人民币环比增加7.9%。
  进入2017年12月,房企除了海外发债,股权融资也比较活跃,尤以大房企为主。12月的股权融资中,海外共计10家企业通过股票期权计划,融资折合人民币0.588亿元;境内股权融资仅融创国际认购融创中国配售股份,融资总额折合人民币65.385亿元。
  多家券商认为,近年来房企对开发贷的依赖程度下降。开发贷占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%。房企取得开发贷前必须取得四证,且开发贷不得用于购置土地,因此房企在开发最初期需要通过其他渠道筹集资金。
  国海证券研报指出,2017年由于债券收益率上升太快,房企纷纷取消或推迟发债计划,房企融资有回流信托渠道迹象。截至2017年上半年,房地产信托余额上升至1.77万亿元,二季度发行量再创新高达2705亿元,超过2013年第四季度。
  上述研报显示,2015年下半年和2016年发行的许多房企公司债是3+2期限,如果投资机构出于房地产行业资金链紧张可能会出现对违约的担忧而选择回售,那偿还压力可能会提前到2018年或2019年。如1月8日,碧桂园召开投资者会宣布发美元债,用于提早赎回2023年票据及一般营运资金。
  同策咨询研究总监张宏伟指出,房企融资能力之战还将持续,行业也将在激烈竞争下重新洗牌。在债权融资额度无法满足企业需求,融资成本居高不下的情况下,近几月来,出让项目权益的方式进行境内股权融资逐渐成为房企融资的常用方式之一。
  他表示,房企短期内为了减少资金周转压力,需要积极拓宽融资渠道,但同时也要注意平衡“债与股”的财务杠杆,对待投资人伸出的“橄榄枝”擦亮眼睛,严控融资风险。
  同策研究院表示,过去多年,房地产行业融资始终以债权融资为主,尽管有信托、私募等形式,但往往沦为通道,“明股实债”现象十分普遍。如今,股权融资的盛行或多或少反映出房企资金压力下被迫转变融资方式的“无奈”。随着融资渠道保持收紧,未来这种融资方式也将进一步蔓延。不过,股权和债权本身并不是冲突的融资途径,发展到成熟阶段的企业两者都会运用,平衡财务杠杆,使企业资本结构优化。
  不过房企的融资之路仍不算乐观。易居研究院智库中心研究总监严跃进在一月初接受媒体采访时指出,过去很多公司债发行空间较大,2018年各类资金压力的风险会增加。一方面是金融去杠杆化,会使融资收紧。另一方面2015~2016年间发行的很多三年期债券开始到了兑付本金和利息的时候。所以要警惕类似债务压力,当然对于一些善于收购的企业来说,关注部分债务压力大的企业并收购其项目,也是一种控成本的项目并购方式。
  国海证券认为,债券再融资压力最大的是2020年。上市房企在2015年和2016年通过增发分别募集到资金1626亿元和1338亿元,创下新高。2016年10月起,新一轮限购、限贷、限售等调控政策开启后,截至2017年11月初,2017年房企通过股票增发融入资金仅158亿元,与2015年和2016年相距甚远。
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