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“万科模式”或拉动房地产本位回归
2014-05-06 11:13      来源:    作者: 4375 0
■CUBN记者 刘末 北京报道

       无论是各地频频传出的楼盘打折促销的新闻,还是最近发布的一季度房地产销售数据和房价数据,全都传递出这样一种信号:高烧不退的中国楼市终于开始出现明显的降温迹象。此起彼伏的降价消息在最近的中国楼市已经不是新闻。

       如果说此前小开发商在各地的降价促销对于市场来说还不具有太强的代表性,那么,近日国内房地产企业巨头万科在杭州的降价促销之举似乎意味深长。

       随着杭州楼市的整体走低,万科在杭州的多个项目日前开始了大幅度的优惠促销活动,万科“大家钱塘府”项目推出的52套小户型降低了装修标准,相比此前开售的户型总价有40万到50万元的优惠。

       而最具爆炸性的新闻是,万科已经开始着手在南京溧水项目启用事业合伙人模式,而这将是万科第一次开放同股同权的纯股权项目,并计划将于4月21日起开始预约签约。在不少业内专家看来,这些做法正是将房地产此前的“兴奋剂”角色逐步拉回到“产业带动”的原始功效上,或是拉动房地产本位回归的方法之一

       同股同权模式

       在听到万科同股同权模式后,一位专业人士指出,利用同股同权模式,虽然对万科的收益会有所影响,但能保证高周转快速大量推盘,可以用更少的钱撬动更多的项目,其实收益并没有减少多少,反而投资风险还分散了。

       郁亮日前表示,过去万科采用“大股操盘”模式,与其他公司合作项目时,大多是占一半以上股份,所费的资金较多。转型后,万科只占小股份,通过输出管理和品牌提升万科的净资产收益率,这也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模,获得更大的市场份额,进而摆脱对股权融资的依赖。

       同时,资料还显示,本次操作的南京溧水项目回报率相当可观,预计一年末回本44%,2年末累计回本88%,3年末回100%本金和35%收益。

       改变过往的“大股操盘”模式,逐步向轻资产模式转变,是万科现在重点操作的事情。

       此次第一次试水该模式的南京溧水项目,是万科今年2月下旬新获取的项目。当时万科以11亿元的底价将该项目揽入囊中,包括2幅纯住宅用地,3幅商住混合用地,总面积21.9万平方米,楼面价2092元/平方米。

       根据投资计划,机构投资人和个人投资人共同募集规模约为6.62亿元的主基金,通过基金管理人万诺资产管理有限公司出资6.4亿元,持有万科南京溧水项目50%股权,南京万科将同样出资6.4亿元持有溧水项目剩余50%股权。

       “把35%的收益率平摊到每年,收益率大概是11%左右,这在行业水平中并不算高,但由于三年内每年都分期还本,所以对投资者的吸引力还是不错的。”上述高管告诉本报记者。

       信息披露,现在溧水周边小开发商毛坯房7600元/平方米,万科的这一项目为精装,明年开盘价格为8600元/平方米,预期收益约1.38,内部回报率为19.93%。如返还部分按10%/年重复投资,则投300万,3年后预计可拿回455万。

       当然,万科的收益也不少。上述熟悉资本运作的专业人士更透露,与诺亚合作成立基金,再通过万诺对这些资金进行管理,其实在这过程中,万诺和LP之间有一个超额分成安排,这其实令万科的收益有增无减。

       该名人士进一步解释,GP与LP签合伙协议的时候,会和LP谈好年收益率,假设年收益率定为18%,一旦收益超过18%,那么超出部分LP要与GP分成。

       但上述高管人士亦特别提醒,在同股同权模式下,对项目资金回本的要求变得非常高,因为一年之后就要还本44%。这意味着该项目必须要在一年内开发预售,而且取得不错的销售成绩。

       有待市场验证

       过去很长一段时间,地方政府快速拉动投资、提升GDP的手段无一例外都是通过刺激房地产行业来实现。在达到了短期内刺激经济、扩大投资的效果之后,“兴奋剂”的频繁使用,也使它的副作用逐渐凸显——越来越多无人问津的“鬼城”、土地资源的过度透支、地方债务压力的增大、房价的畸高和投资投机的盛行——宏观经济的支柱演变成了经济泡沫的“支柱”。

       有专家指出,在现阶段,特别是随着新型城镇化战略的提出和逐渐实施,房地产行业的支柱地位在未来的若干年中都不会发生根本性的变化。

在宏观经济出现下行压力之时,万科宁愿承受市场理性回归带来的代价,也不重复以前的老路——而尝试同股同权的模式,是否成功有待市场验证。如此一来,南京溧水项目能否卖得好,就成为投资者最为关心的关键问题。

       万科表示,南京溧水项目系股权投资,其收益会受到市场、政策环境等不确定性因素的影响。万科作为股东之一,将尽力发挥专业优势,努力创造更多收益。

       为保证项目开发进度的顺利进行,并获取较好的销售业绩,万科定下的事业合伙人跟投制度,似乎成为了应对逆势的“法宝”。

       万科指出,与合作模式不同,合伙人制度在项目层面,目前主要体现为鼓励公司员工参与跟投。而在本次的项目投资中,原则上要求项目所在一线管理层和项目管理人员必须跟公司投资。“这相当于将员工利益和公司利益捆绑在一起,团队就会尽全力保证楼盘的开发销售。”专业人士称。

       当然,还可能会有最坏的应对安排。“相信这个项目可能还会申请开发贷款,就算卖不到多少钱,也能用开发贷款还给投资者。”上述房企高管表示。

责任编辑:仲联文
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