中国人成美国房市最大海外买家 投资需谨慎

       限购、限价、限贷……一连串调控措施给国内房地产行业的投资热带来一剂“退烧药”，也让很多投资者将目光投向了海外的房地产市场，特别是美国的房地产市场。

       据美国房地产经纪人协会称，截至今年3月的12个月内，中国人共花费220亿美元购买了美国房产，占中国GDP的2.4‰。中国人不惜重金涌向美国各州购房，已成为美国房地产市场最大的海外买家群体。

       最大买家

       在目前国内房地产市场一片 “哀鸿遍野”的大环境下，众多民间闲置资金没有地方安置，投资海外似乎成了偶然中的必然选择。因为对国外的实业投资规则及企业运行规则缺乏了解，所以购买不动产就成为这些海外投资的人群最保守也是最省心的投资方式。

       根据美国房地产经纪人协会(National Realtors Association，NAR)日前公布的调查显示，中国人从2013年3月到2014年3月，买了共值220亿美元的房产，比前一年增加了72%。

美国普林斯顿大学经济学教授邹至庄认为，虽然加拿大人在美国买房产的数目比中国人买的多，但是中国人买的平均价格超过了50万美元，而加拿大人买的平均价格只有21.3万美元(美国人买的平均只值20万美元)，导致中国人买的总值最高。“我们知道，以全国人均收入计算，美国的最高，中国的最低。但是在美国买房产的中国人的平均收入，比在美国买房产的加拿大人和美国人高。”

       国家统计局公布的2013年国内生产总值（GDP）是568845亿元人民币，用6.2元人民币兑换1美元算，总值等于91749亿美元。如果消费等于生产总值的40%，这40%中用来买房子的约有25%，结果用了GDP的10%或9175亿美元来买房子。在邹至庄看来，这可能是低的估计，因为买房子也是投资的一部分。这9175亿美元中用了220亿美元或GDP的2.4‰来买美国的房子算是合理的。

       邹至庄表示，美国的地产不但是好的消费品(如给儿女赴美上学之用)，也是有价值的投资品；因为人民币对美元的价值这几年上升了，美国的房子以人民币算便宜了。

       一位刚刚在美国置业的中产人士告诉《中国联合商报》记者，自己在美国德州的房屋总价是在45万美元买下的，主要是用于自住，这个价格相当于北京的四、五环一套100平方米左右的公寓，从美国的房价和个人的收入比上算下来，应该是在4：1左右，远远低于国内的城市比例，这是家人决定在美国买房的主要原因。

       根据摩根大通的报告，中国信贷占GDP比例从在2000年的105%升至2012的187%。根据世界银行的报告，中国的银行给予私人的贷款在2005年是GDP的113%，到了2012年增至134%。如果中国人在国内买房产不顺利，有些人就会去美国购买。

       投资需谨慎

       事实上，专家认为，中国人不惜重金趋之若鹜地到美国去买房，最直接的原因是中国缺乏畅通宽泛的投资渠道。因为现阶段中国一些关键核心领域，即一些比较容易赚到钱的行业，比如能源、交通、资源等基本都还是掌握在政府手中，民间资本想要进入这些关键性行业，门槛一般会很高，甚至连入场券都拿不到，所以万般无奈之下，为了规避资本贬值的风险，很多人将目光投向了海外。

       虽然国外的资本市场利润点不如国内某些行业高，但好在稳定安全，有比较安全的资金收益率，所以一些中国人就把购买海外房产当做投资途径。现实的数据也说明了这一点：据统计，这些中国买家中只有40%会住在美国的房子里，近一半是出于投资的目的买房，根本不打算在此居住。

       上述专家表示，另一个到海外投资买房的主因应该是教育。因为特殊的国情和文化，很多中国人海外买房是为了给孩子教育投资，买房以后坐等升值，然后还能出租，将来孩子到国外上大学还能有个稳定的家，这样一举多得的好事自然会有人捧场，所以也就造成了美国一些教育质量比较好的城市和社区房价随之被推高，甚至这样超高的房价都引起了美国本地社区居民的不满，他们认为是中国买家的疯狂购买导致了美国一些社区房价的升值。所以如何将中国教育的附加值、吸引力提升，留住国内中产阶层通过买房将自己子女送往国外接受教育的心，也是摆在当前的一个社会课题。

       另外，诸如环境空气质量、社会稳定程度以及公平竞争机会的多少，还有对民营资本保护的法律的健全等诸多因素，都是造成一些民间资本腾挪的因素。

       不过，值得注意的是，有专家认为，与在我国置业条规有些不同，美国的房屋交易有一套环环相扣的法律程序，首先房地产商确认购房者本人入住之后才会办理相关的产权出售手续，而业主一般也是需要入住1-2年之后才可以出租或者是再卖，如果购房之后让房屋空置，业主用交纳费用来雇佣公司管理，同时不论房屋是自住、出租每年都需要交房产税和管理费。

       按照2011年美国社区调查数据，每个月包括抵押贷款、房屋维护等在内房屋持有成本平均是1059美元，约占美国家庭收入的21%。其中主要的开支就是房产税，比如说一套30万美元的房子，每年要交4000美元左右的房产税。再加上管理费、维修费以及其他一些杂费，一年也有上千美元。如果要转手卖房，这里面还有更多的费用，比如经纪人费用、房产交易税、律师费、产权交易保险费以及房屋评估费、房屋检查费、房屋登记费，等等，一般累计下来会占到房产价值的3%-5%，甚至达到7%-10%。由此看来，在美国要是炒房的确不是容易的投资，成本是相当高的。上述专家提醒，中国人在美国投资买房需要理性地判断和思考。