一二线房价环比涨幅上涨 地方政府调控政策严重缺位

       7月17日，国家统计局最新发布了6月份70个大中城市新建商品住宅房价数据。数据显示，一二线城市新建商品住宅环比涨幅有所上涨，三线城市上涨势头得到抑制。

       在70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市有63个，仅4城下跌，3城持平。在上涨城市中，10个城市涨幅较大，超过了2%，其中，超过3%的有:海口(3.9%)、济南(3.6%)、丹东(3.3%)、三亚(3.2%)，海口涨幅最大。

       此次数据一经发布，立刻引发广泛关注，有业内人士表示，在各地密集加码调控的市场环境下，下半年楼市将有所降温。

       70城房价普涨

       数据显示，据初步测算，从同比涨幅来看，6月份新建商品住宅价格同比上涨的城市有61个，与上月持平；9个城市新建商品住宅价格低于去年同期，比上个月多一个。其中，辽宁丹东以15%的同比涨幅领涨全国，江苏无锡以2.2%的降幅领跌。

       4个一线城市新建商品和二手住宅销售价格分别结束了连续4个月、3个月下跌的态势。70个大中城市中，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平，二手住宅销售价格由上月下降转为上涨0.1%。在新房价格方面，除广州连续2个月上涨外，深圳、北京和上海分别延续了10个月、9个月和6个月的连跌。

       31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.3%和4.6%，涨幅比上月分别扩大0.9和0.2个百分点。

       35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.3%，涨幅均与上月相同。

       从环比看， 在4个一线城市中，北京、上海新房房价环比不变，深圳环比微幅增长0.3%，总体保持平稳，唯独广州例外，上月环比涨了1.9%。在二手房中，北、广、深上涨均不超过0.3%，上海还下跌0.3%。总体来看，一线城市新房价格涨幅为0.6%，二手房价格与5月持平。

       一线房价平稳，二线城市接过了涨价的接力棒。在31个二线城市中，新房价格上涨1.2%，涨幅是一线城市的2倍，二手房价格也上涨了0.7%。

       35个三线城市房价变动介乎一、二线城市之间，新房价格上涨0.7%，二手房价格上涨0.6%。

       知名房地产专家谢逸枫分析认为，此次70城出现普涨的现象，其原因是多方面的。

       其一，各地楼市虽然持续调控，但部分城市调控政策的边界效应减弱。此外，最近2个月部分城市的棚改货币化政策、人才政策、摇号政策减弱了调控效果。而相关地方政府在调控政策未能到位的情况下，却没能及时对调控政策进行调整、完善。

       其二，在棚改货币化政策、人才政策、摇号放大了购房牟利红利等条件下，供需结构失衡，部分城市房地产市场由去库存变为补库存，而补库存却又进行得不及时，使部分城市的房价出现了上涨情况。

       其三，由于在部分城市，房地产是作为地方支柱产业，地方政府需要通过房地产来拉动地方经济增长、缓解地方债务、规避金融风险等，这些城市的调控目的并非是降低房价，而是稳定房价上涨预期，所以房价有所上涨也是正常的。

       不过谢逸枫在接受《中国联合商报》采访时表示，此次数据的发布并不意味楼市调控政策的失败。他认为，楼市调控政策具有一定的滞后性，虽然6月份的房价数据出现上涨，但房价整体走势仍处于降温的过程中，“个别月份出现反弹波动很正常。”

       年内调控将超220次

       有数据显示， 2018年上半年，楼市调控政策高达192次，73个城市进行了调控，出台了135条限购政策，176条限贷政策，51个城市以及海南省全域实行限售，相比2017年上半年的116次调控，上涨幅度高达65%。

       而在房价普涨的6月，全国楼市调控政策同样密集发布，超过25个城市发布调控政策，累计房地产调控政策内容多达32次。

       谢逸枫表示，受6月房价普涨的刺激，下半年的楼市调控政策将会升级加码，调控范围也会扩大。

       他认为，调控政策将从需求、供应、金融三方面入手。“从需求端来看，政策很可能会对购房加上更多限制，限售、限价、限购、限签、限贷、限制企业买房等政策都有可能会加强；从供应端来看，房企自持、租赁住房、共有产权房、保障性住房及自持地块等供应模式将会获得加强，住宅供应量也会继续增加；从金融端入手的话，房贷首付及利率会继续上调，银行加码去杠杆，银行信贷会继续收紧。”

       而6月底，住建部等七部委联合宣布，自7月初至12月底，在北京、上海等30个城市治理房地产市场乱象。要求各地要切实履行房地产市场监管主体责任，把打击侵害群众利益违法违规行为作为整治房地产市场乱象工作的重中之重。

       7月上半月，在住建部发布的30城市巡查整顿房地产通知后，全国多城市密集开启了一轮房地产严打整顿，合计已经有超过23个城市发布了各种房地产调控政策与执法结果，叠加其他政策，7月上半月房地产调控已经超过30次，刷新最近2年楼市调控同期记录。

       房地产下半年刚开始，就开启了全面严打模式，年内累计楼市调控预计超过220次。

       面对不断收紧的调控政策，谢逸枫表示，房地产市场的普遍反应将会比较紧张。一方面，面对房价普涨的情况，政府压力变大，地方调控政策将进一步升级，而住建部则会加强市场监管，另一方面，房地产开发商会比较恐慌，因为金融信贷持续收紧会对资金形成压力，而地价的不断上涨则会对房企造成成本压力。此外，购房者面对房价不断上涨，调控不断加强的市场现状，买房将会越来越困难。总之，房地产市场上的紧张情绪很可能会持续蔓延。

       针对这种情况，谢逸枫建议:房企可以适当调整价格，以价换量，以便稳定现金流，扛过调控周期；而自住及改善型购房者则是越早买房越好，不要等，因为住房需求与调控关系并不大,投资型购房者则需要注意购房的时间节点,避免调控政策带来的负面影响。