房企平均利润微降 “黄金时代”渐远 房企蓄力“活下去”

中国联合商报  记者  刘志 北京报道  近日,上市房企年报密集发布,房企业绩普遍上涨乏力,行业的“黄金时代”正在渐行渐远。从去年就喊着要“活下去”的房企们其实也是在各自蓄力,多元突围。无论是从规模扩张转向高质量增长,还是积极寻找新的业务增长点,房地产行业未来的发展趋势正在显露端倪。

A股房企净利润率同比微降

据数据显示,整体而言,A股房企平均利润上涨23%,但净利润率平均为11.9%,相比2017年平均12.1%有所下降。截至目前,在发布年报的76家企业中,22家利润下降,70%的企业利润出现了明显上涨。

中原地产首席分析师张大伟认为,2018年房企利润率出现下调的主要原因是资金成本相比2017年明显上涨。随着信贷市场的调控持续,房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨,在规模化竞争格局背景下,房地产企业对资金的需求更加迫切。“2018年随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度越来越大。进入2019年,这个情况有望缓解。”

“从2019年1-2月份销售数据看,大部分企业都比较平稳,预计2019年初销售额很难超过2018年同期。”张大伟表示,“随着房地产调控的深入,房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象,多家龙头房企都出现业绩放缓的迹象。”

“黄金时代”渐远 房企蓄力“活下去”

“活下去”。龙头房企万科在去年作出了房地产行业转折已经到来的判断。虽然万科发出的声音略显夸张,但随着我国房地产调控长效机制不断完善,房地产行业的“黄金时代”正在渐行渐远。近日密集发布的上市房企年报显示,多数房企在营收、利润方面业绩理想,但销售额增幅在逐步告别高增长,进入中速增长。在行业集中度不断提高、行业增速放缓的情况下,聚焦主业、精细化运营、提升品质、多元化布局成为各大房企角力的关键词。

在增速放缓的同时,房地产行业的集中度不断提升。由中国房地产业协会发布的《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示,随着“因城施策”逐步贯彻实施,各城市市场分化愈加显著。在企业方面,百强房企市场集中度继续提升,年内千亿元房企数量达到30家,创历史新高。龙头房企凭借自身在拿地、融资等方面的优势,快速进入相对活跃的市场。通过合理的业务布局,保证业绩的稳定性。中小房企则因地域限制,业绩出现较大分化。

报告指出,2018年龙头房企继续发挥规模优势,房地产行业集中度持续提升。前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%。前百强房企销售规模增长28.94%,前50强房企销售规模占全行业51.95%。在货值集中度方面,51%的土地被排名前十位企业购得。龙头房企的优势并不局限于住宅开发,正慢慢向长租公寓、物流地产、商业地产、物业服务等领域扩展。同时,有部分企业因各种原因主动开始淡出房地产开发行业,谋求转型。

房子是用来住的,不是用来炒的

由于房地产调控政策持续,楼市仍在调整。即使个别城市、部分时间成交量有所增加,也不能证明楼市调控政策发生变化。前不久,住房和城乡建设部副部长倪虹明确表示,房地产市场调控不会动摇,会保持政策的连续性,并对一些城市传出取消限价政策的消息给予了否定。

从去年下半年开始,经济下行压力变大,楼市调控“放松”的声音开始出现,一些人捕风捉影地进行“分析”“预测”,说起来头头是道,可听起来却让人不知所云。房地产调控政策“放松”的预期之所以一直存在,根源于对房地产的一种错误认识,即认为房地产对经济的带动作用强,应对经济下行压力,首推房地产。甚至有极端观点认为,只有房地产才能救中国经济。这种论调,已经进入了非理性状态。

今年全国两会期间,住房和城乡建设部部长王蒙徽在人民大会堂“部长通道”上谈房地产调控时提到五个“坚持”,其中一个坚持就是要保持政策的连续性和稳定性,防止大起大落。面对市场上纷繁复杂的声音,住建部一再明确房地产调控不动摇,保持政策的连续性,以避免市场被错误言论误导。这有利于市场形成正确的预期,对各地正确理解执行房地产调控政策、购房者正确判断市场都具有积极正面的影响,有助于房地产调控政策的顺利实施。

“房子是用来住的,不是用来炒的”。对于房地产调控,管理层的态度是明确的:坚持“房住不炒”,要让住房回归其居住属性,让房地产健康发展,服务民生。全国城市众多,经济发展水平不同,住房供给和需求状况也不同,坚持房地产调控,不能不根据各地方实际进行“微调”。尽管分类调控、因城施策,但基本精神是一致的,即“实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。”房地产调控政策的连续性和稳定性不能改变,也不会改变。

房企调低2019年业绩预期

随着房地产企业普遍公布3月份业绩,百强房企单月销售规模同比增长,单月环比增速也高于去年同期。但综合一季度数据,房企整体业绩规模略有下滑。不仅如此,从房企年报来看,百强房企普遍调低2019业绩预期。

春节之后,一二线城市房地产市场销售有所起色,部分城市明显升温,但大部分三四线城市仍然延续调整势态,销售较为低迷。从3月份业绩数据来看,房企去化率预期偏低。

近日，克而瑞地产研究中心公布的数据显示，2019年3月，市场整体表现比前两月明显好转。从企业业绩情况来看，百强房企单月的销售规模同比增长。但从百强房企一季度的整体情况来看，今年1-3月的销售规模仍有1%左右的下滑。

值得注意的是，各梯队房企中，碧桂园等三大龙头房企一季度全口径销售金额同比下降近13%。克而瑞方面分析认为，这主要是因为，一方面去年一季度3家龙头房企业绩基数较高，月均销售超过500亿；另一方面，自2018年下半年以来三大龙头房企进行了提质控速的发展战略调整。

综合一季度数据，虽然百强房企整体业绩规模略有下滑，但各梯队房企的销售金额集中度较去年保持了一定幅度的提升。其中，前30家房企集中度接近50%，百强房企整体集中度达到70.5%。

与此同时，截至目前，公布2018年度业绩的房企当中，大部分提出了2019年的业绩目标。2019年，房企制订的目标增长率普遍在20%左右，与2018年30%-50%的业绩目标增长率相比较低。

“同时，目前绝大部分规模房企2019年的业绩目标增长率与2018年业绩同比增幅相比都较低”，克而瑞分析人士指出，“在目前的市场形势下，房企高杠杆经营、高增长模式注定不可持续，龙头房企如碧桂园、恒大、万科2018年已纷纷表示将由高速增长转向有质量增长。”

对于未来市场而言，在业内普遍看来，短期内房企的盈利能力仍有保证。一方面，弱市之下房企土地投资的成本相对较低。另一方面，虽然目前房企的盈利空间受到挤压，但市场调整期不会出现整体性的房价下滑，以至于影响到这些房企的整体利润。